〔オーナーのためのトラブル対策ガイド⑤〕賃貸物件の破損リスクを減らす！入居者との契約書作成と管理術

賃貸物件の破損リスクは、賃貸経営における重要な課題の一つです。
入居者が物件を適切に使用しない場合、壁や床の傷、設備の故障、家具の損傷などが発生し、修繕費がかさむことがあります。
これを未然に防ぐためには、入居者との契約書作成と日常的な管理が鍵となります。
本記事では、賃貸物件の破損リスクを減らすための契約書作成のポイントと効果的な管理術について詳しく解説します。

〔オーナーのためのトラブル対策ガイド④〕家賃滞納問題を解決！賃貸管理でできる効果的な対策と予防策

賃貸物件を運営する上で、家賃滞納は最も悩ましい問題の一つです。
家賃滞納が発生すると、安定した収入が得られなくなるだけでなく、場合によっては法的手続きが必要になることもあります。
しかし、適切な管理と対策を講じることで、家賃滞納のリスクを大幅に減らすことができます。
本記事では、家賃滞納を防ぐための予防策から、滞納が発生した際の効果的な対処法まで、賃貸管理における実践的な方法を解説します。

〔オーナーのためのトラブル対策ガイド③〕ペット飼育に関する賃貸管理のポイント：トラブルを未然に防ぐ方法

近年、賃貸物件でペットを飼う入居者が増えており、ペット飼育のルールをどう設定するかが賃貸管理者にとって重要な課題となっています。
ペットは愛される存在である一方、騒音やにおい、破損などのトラブルを引き起こす可能性があり、これを未然に防ぐためには適切な管理が欠かせません。
本記事では、賃貸管理におけるペット飼育に関するポイントと、トラブルを防ぐための方法について詳しく解説します。

〔オーナーのためのトラブル対策ガイド②〕賃貸物件の騒音トラブルを防ぐ！効果的な管理術と解決策

賃貸物件における騒音トラブルは、入居者同士の不満を引き起こす原因となり、最終的には契約解除や物件の評判低下を招く可能性があります。
特に、共同住宅やアパートなどで生活する場合、騒音問題は避けがたいものです。
しかし、適切な管理と事前対策を行うことで、騒音トラブルを未然に防ぐことができます。
本記事では、賃貸物件における騒音トラブルを防ぐための効果的な管理方法や解決策について詳しく解説します。

〔オーナーのためのトラブル対策ガイド①〕ゴミ出しルールを守らせる！賃貸物件管理の重要ポイント

賃貸物件の管理において、入居者によるゴミ出しルール違反は大きな問題となることが少なくありません。ゴミの放置や分別ミスが発生すると、建物周辺の環境悪化だけでなく、他の入居者からのクレームにもつながり、物件の評判を落としかねません。

この記事では、賃貸管理におけるゴミ出し問題の重要性、トラブル事例、そしてゴミ出しルールを守らせるための具体策について詳しく解説します。

〔オーナーのための空室対策実践ガイド⑩〕賃貸管理の成功法則！入居者のニーズに応える空室対策

賃貸管理において、空室問題は最も大きな悩みのひとつです。
賃貸物件を管理するオーナーや管理会社にとって、空室期間の長期化は収益に直結する大きなリスクとなります。

そこで重要になるのが、入居者のニーズを的確に捉えた空室対策です。

本記事では、賃貸管理のプロが実践する「成功する空室対策」について、入居者目線に立った具体的な施策を徹底解説していきます！

〔オーナーのための空室対策実践ガイド⑨〕内見で即決を狙う！好印象を与える内覧環境の作り方

賃貸管理において、空室対策の最も重要なタイミングの一つが「内見（内覧）」です。
内見は、入居希望者が物件を直接見て、住むかどうかを判断する最初で最大のチャンス。
ここで良い印象を与えることができれば、即決に繋がる可能性がぐっと高まります。

この記事では、内見時に「この物件に住みたい！」と思わせるための内覧環境の作り方を徹底解説します！

〔オーナーのための空室対策実践ガイド⑧〕敷金・礼金を見直すだけで空室が埋まる！賃貸管理の新常識

賃貸物件を管理しているオーナーや管理会社にとって、空室対策は常に頭を悩ませる問題です。
近年、賃貸市場の競争が激化する中で、単なる家賃の値下げだけでは空室を埋めるのが難しくなっています。

そんな中、注目されているのが「敷金・礼金の見直し」です。
この記事では、賃貸管理における新しい空室対策の切り札として、敷金・礼金をどう見直すべきか、詳しく解説していきます。

〔オーナーのための空室対策実践ガイド⑦〕管理が入居率を左右する？クレーム対応から見る入居者満足度

賃貸物件のオーナーにとって、「空室」は最も避けたい問題の一つです。
いくら立地や設備が良くても、管理が行き届かず入居者の満足度が低ければ、空室が増えやすくなります。
実は、入居者が長く住み続けるかどうかは、管理会社の対応力やクレーム処理のスピードに大きく左右されます。

この記事では、管理の質がなぜ入居率に影響を及ぼすのか、クレーム対応を中心に考え、オーナーとして取り組むべきポイントを解説します。

〔オーナーのための空室対策実践ガイド⑥〕セキュリティ強化で人気物件に！空室対策としての安全設備導入

賃貸物件の管理において、空室対策は非常に重要な課題の一つです。
近年、入居者が物件を選ぶ基準として、「セキュリティの充実度」がますます重視されるようになっています。
この記事では、賃貸管理における空室対策の一環として、「セキュリティ強化」の必要性と、その具体的な方法について詳しく解説していきます。

〔オーナーのための空室対策実践ガイド⑤〕インターネット無料物件で差別化！今すぐできる空室対策

スマホやパソコンが生活必需品となった現代において、インターネット無料物件へのニーズは年々高まっています。
実際に「インターネット無料」だけで物件を探す入居希望者も増加しており、空室対策においても強力な武器になります。

この記事では、インターネット無料物件化のメリット、導入方法、注意点について詳しく解説します。

〔オーナーのための空室対策実践ガイド④〕ペット可物件で空室解消！成功する「ペット可」戦略とは？

近年、ペットを飼う世帯の増加により、ペット可物件のニーズが急上昇しています。
しかし、ペット可にするだけでは必ずしも空室解消につながりません。
成功するためには、戦略的な条件設定や設備対応が欠かせません。

この記事では、ペット可物件化による空室対策の具体的な方法を詳しく解説します。

〔オーナーのための空室対策実践ガイド③〕初月無料がカギ！フリーレント活用で賃貸物件を早期成約させる方法

賃貸物件の空室が続くと、オーナーにとっては大きな損失です。
そんな時、フリーレント（家賃無料期間の設定）は、入居希望者の初期負担を軽減し、スムーズな成約へと導く強力な武器になります。

今回は、フリーレントを効果的に活用する方法と、注意点について詳しく解説していきます。

〔オーナーのための空室対策実践ガイド②〕家賃の見直しで空室リスクを回避！適正価格設定の重要性とポイント

賃貸経営において空室は最大のリスクです。
内装や設備が整っていても、家賃設定が適正でないと、入居希望者の目に留まらず、いつまでも空室が埋まらない状況に陥ることも。

今回は、家賃の適正設定をテーマに、空室を防ぐためのポイントや注意点について詳しく解説します。

〔オーナーのための空室対策実践ガイド①〕賃貸物件を魅力的に！リフォーム・リノベーションで空室対策を成功させる方法

賃貸経営において、空室リスクの最小化は最重要課題です。
築年数が経過するにつれ、どうしても物件の競争力は低下していきます。
そんな中、リフォームやリノベーションは、物件の魅力を取り戻し、空室期間を短縮するための有効な手段となります。

この記事では、リフォーム・リノベーションを空室対策にどう活用すべきか、具体的な方法とポイントを解説していきます。

解約をご希望のお客さまへ

管理内容と管理プラン

ウルクルではオーナー様の理想の賃貸経営を実現するために、管理において「こうしてほしい」「これはしなくていい」というご要望を伺い、お一人お一人、また物件ごとに管理サービスをカスタマイズしております。

定期借家契約とは？

賃貸物件をお探しの方に向けて、定期借家契約の活用方法をご紹介します。
定期借家契約には様々なメリットがあり、賃貸経営の選択肢として活用できるでしょう。
本記事では、定期借家契約の概要から活用ポイントまで、賃貸物件をお探しの方の課題解決に役立つ情報をお届けします。

管理会社を変えたい

空室がなかなか埋まらない、入居者トラブルが多い、収益率を向上させる提案がないなど、管理会社に不満を持つようなことがあれば、管理会社の変更を検討するタイミングなのかもしれません。

ただ建物管理もお願いしていたり、契約期間が残っているとすぐに切り替えることができないので、まずは現状の課題を整理する意味でも、いろいろな管理会社の話を聞いてみるところから始めるのもよいでしょう。

弊社では、賃貸経営のサポートをさせていただく際に大事にしていることが、『担当者との関係性』と『営業力』です。賃貸経営は日常的に続くものだからこそ気持ちのよいやり取りが必要ですし、仕事にコミットする『営業力』があってはじめてオーナー様との関係性も強固なものになると考えています。

物元が複数いる場合に注意すること

1社に専任媒介で任せるよりも、一般媒介で複数社に募集をお願いしたほうが早く決まるだろう。そう考えて物元の管理会社を増やされるオーナー様はたくさんいらっしゃいます。しかし、複数社に任せるにあたって、一定の制限をかけることが早く決まるコツでもあります。
例えば、物元には下記のようにお願いをします。

①ポータルサイトへの掲載は物元だけにしてほしい
②仲介さん（2次募集先）は自社ホームページだけで広告してほしい
③更新事務手数料は（取ってもいい・取らないでほしい）

オーナー様からよくいただくご質問

賃貸経営をされているオーナー様からよくいただくご質問にQ＆Aでお答えします。

①事業承継税制の基本概要

事業承継税制とは、事業承継をする際に発生する贈与税や相続税などを猶予または免除してもらえる制度のことです。

事業承継税制の最大のポイントは「免税」でもなく「非課税」でもなく「納税猶予」だということです。（将来的に免除されることを想定しています）

中小企業庁によって定められた要件を満たし認定されることが前提となりますが、大幅に税負担を軽減させることができるので経営上大きなメリットがあります。


贈与税・相続税は累進課税のため、受け継いだ資産が現金であればそれを利用して税金を払えますが、株式はそのままでは支払うことができません。

場合によっては事業を継続する資金が納税によってほとんどなくなってしまう事態も起こりかねません。

お金の工面が難しい場合や、事業承継に関する苦労が重すぎることで後継者が見つからず廃業になってしまっては雇用が失われてしまいます。

納税負担を軽減させることで、中小企業の継続的な経営を支援すべく設けられたのが事業承継税制です。

②事業承継税制の要件と使い方

事業承継税制においては、対象となる企業や経営者に認定要件を設けています。
まずはそれぞれの要件に当てはまるかの確認が必要です。

【先代経営者の主な要件】
・会社の代表者であったことがある
・贈与（相続）直前で、一族の中で筆頭株主で総議決権数の過半数を保有していたこと

先代経営者から後継者への贈与は、基本的には先代経営者が持つ株の全株を贈与しなければなりません。
また、先代経営者は、贈与時には代表を退任している必要があります。


【後継者の主な要件】
・生前贈与・相続により、筆頭株主となり総議決権の過半数を保有していること
［贈与の場合］
・贈与直前に３年以上役員であったこと
・贈与時に代表取締役になること

［相続の場合］
・相続直前に役員であったこと
・相続開始から５か月以内に代表取締役になること

後継者は、先代経営者の家族や親族でない第三者でも適用可能です。
ただ、家族のときよりも、注意点も多くなります。
また一般措置で納税猶予の対象となる後継者は１名のみですが、特例措置では最大３名まで認められます。


※一般措置と特例措置について

③納税猶予の継続要件と取消し事由

この制度は要件を満たし、認定されて終わりではなく、認定された後でも５年間継続が求められる要件があります。
取り消されると猶予税額と利息の納付が必要になります。

④事業承継税制を使うメリットとデメリット

事業承継税制はメリットの多い税制ですが、いくつかのデメリットもあるので注意が必要です。

［メリット］
・事業承継にかかる税金が大幅に猶予・免除される
猶予された税額は後継者の相続発生など、一定の事由が発生することで免除され、将来的に対象株式の贈与税・相続税の負担がゼロになります。

・納付予定だった税金を事業資金に回せる
贈与・相続に伴う現金を準備する必要がなく、事業資金に回すことができます。


［デメリット］
・毎年（または３年に１回）の届け出を忘れると猶予が終了する
最初の５年経過後は継続届け出の提出が３年に１回になるため、失念してしまった場合は猶予期間は終了となり納税が確定されます。
専門家に依頼している場合は別として、大半を自身で行う際は注意が必要です。

・取消し事由に該当すると税額＋利子が発生する
無事事業承継税制が開始したとしても、取消し事由に該当すると、これまで猶予されていた贈与税や相続税に加えて利子税も支払わなくてはいけなくなります。
ただし業績悪化などで事業売却・廃業した場合においては、業績悪化後の自社株評価額により再計算されるため、税負担としては軽減することができます。

・専門家の知識が必要
複雑な制度の上自部手続きや準備する書類も煩雑なため、また特例措置の「特例承継計画の提出」においては専門家のサポートが必須になっているため、継続的に依頼をしないといけません。

⑤不動産オーナーは対象になる？

個人事業主としての事業用資産が対象の個人版事業承継制度もありますが、残念ながら賃貸管理業・貸付業は対象外になるケースがほとんどです。

不動産賃貸業の多くが「事業」と見なされず、対象外となる場合が多いからです。
対象外となるのはどのような場合なのか、適用されるために必要な要件とはどのようなものなのかを解説します。

・原則的に資産管理会社には事業承継税制は適用されません。
事業承継税制が適用されるのは、あくまでも「雇用をもたらす事業」に対してです。
事業実態を伴わない会社、納税猶予を目的として設立された会社に適用するとなると、事業承継を推進するという趣旨からはずれるため対象外になります。

・資産管理会社には「資産保有型会社」と「資産運用型会社」の2つのタイプがあります。
該当する場合には原則として、新・事業承継税制が適用されません。

「資産保有型会社」の定義
「資産保有型会社」とはその名称どおり、保有している資産の７割以上を特定資産が占めている会社と定義されています。
特定資産とは自社の業務で使っていない不動産、株式や国債などの有価証券、現預金、貴金属などのことです。
建売住宅や投資用不動産などの販売用不動産も特定資産に含まれるため、資産保有型会社と判断されると想定されます。

「資産運用型会社」の定義
不動産賃貸業における「資産運用型会社」は直近の事業年度の総収入額に対して、不動産の家賃収入など、資産を運用することによって得た収入の割合が75%以上を占める会社を指します。
賃貸収入は「特定資産の運用収入の合計額」に含まれるので、賃貸収入が大きくなれば資産運用会社と判断されると想定されます。


資産運用型会社で事業承継税制が適用される例外とは？
資産管理会社は原則的には新・事業承継税制が適用されません。しかしいくつかの事業実態要件を満たすことによって適用される場合もあります。その要件とは次の三つです。

①３年以上事業を行っている
相続もしくは贈与日まで３年以上継続して事業を行っていることが新・事業承継税制が適用される一つ目の要件となります。
不動産賃貸業の場合の主な事業は不動産賃貸ということになるでしょう。子会社、グループ企業への不動産賃貸ではなくて、第三者への不動産賃貸を行っていることが要件となります。つまり雇用を創出する事業を指します。

②従業員が５人以上いる
ここでの従業員の定義では親族およびアルバイトやパートなどの非常勤は除外されます。
つまり正規の従業員が５人いることが条件となるのです。小規模の不動産賃貸業を営んでいる場合は、この要件をクリアするのは簡単ではありません。

③従業員が勤務する事業所がある
事業所は所有しているものでも賃貸でも構いません。
ただし、経営者や親族の自宅を事業所として登録している場合にはこの要件を満たしていないということになります。


３つの要件をすべて満たした場合に初めて事業実態があると認められ、新・事業承継税制の適用が可能になるのです。

⑥不動産会社は事業承継税制を使うべきか？

不動産会社でも実業実態があり、条件を満たせば事業承継税制を使うことは可能です。
ただし贈与税の納税猶予は先代の経営者がなくなるまで一定の要件を満たせばよいのですが、相続税の場合は後継者が亡くなるまで（もしくはその次の代に贈与するまで）は一定の要件を満たし続ける必要があります。

不動産会社ですと数年後・数十年後に売上高や資産に変動があり、「資産保有型会社」や「資産運用型会社」に該当してしまうこともあるかもしれません。

そうならないための方法も併せて検討する必要があり、例えば、納税猶予を適用し続けるために先代が代表取締役を退任・退職する際の退職金を現金ではなく不動産で支給し、そのあと不動産会社に貸し付けて賃貸収入を得れば、退職後の安定収入にもなりますし、結果的に所得分散による節税効果もあります。


相続税・贈与税の猶予期間は長いので、本当に適用するべきか慎重に検討する必要があります。