ウルクルに入居者募集業務や入居者管理業務をご依頼いただいた宮原様にお話しを伺いました。
※掲載許可を得ています

〇ウルクルとの出会いを教えてください。

当時、管理をお願いしていた会社に対して不満に思うことが多くあり困っていた時に、今時珍しく「管理をさせてほしい」という手書きのお手紙をいただいたのがきっかけです。

〇何に不満を感じていたのでしょうか？

新築で物件を購入し、当時の管理会社に管理と募集をお願いしました。
その会社を選んだ理由は費用面です。月々の管理費は特にかからない契約になっており、自分が多少稼働することも承知の上でスタートしたのですが・・・。でもその管理会社は募集や入居者管理の運用に思ったより不慣れな点が多く、入居者さんが退去してから次の入居までに思ったより時間がかかったり、クレームにうまく対応していただけなくて、入居者さんから直接私に電話がかかってきたこともありました。

〇月々の管理費がゼロというのは、よくある成約時の手数料1ヶ月だけで月々の管理費はかからずやってくれるというものでしょうか。

そうですね。その会社さんが新築時の募集窓口になっていたので、成約時の手数料が全部入りますから、それで当面はゼロでいいということでした。でも先ほどお話ししたような不満があり、退去者が出たタイミングでいくつかの管理会社にも依頼していきました。

〇部屋ごとに管理会社がバラバラなパターンですね。

はい。でも私のようなサラリーマンなどの本業が他にある人は複数社での管理はやめた方がいいですね・・・。
会社ごとに管理のやり方や対応速度も違えば、契約書のフォーマットも違う。そもそもこの部屋はどの管理会社さんだっけ？ということにもなって、管理会社が増えるほど私の手間も増えますから・・・。

〇オーナー様自ら管理をされるいわゆる『自主管理』をされていたわけですが、本業が別にある方の自主管理はなかなか大変だと思います。

当初の一社から、別のもう一社へ順次移行するイメージをしていましたが、うまくいかず結局複数社の管理会社にになってしまったんです。

〇大家業を専業でされるオーナー様であれば自主管理は競争が働くので早く決めることはできるかもしれませんが、契約書や入居者管理の質はどうしてもバラバラになります。

当時はなかなか思い通りに行かず、手間も非常にかかってしまってとても苦労していました。そのため、もう物件を売ってしまおうかなと思ったことは何度もあります。

〇管理会社は変えてみないと『管理の質』が分かりませんが、どうして弊社にご依頼いただいたのでしょうか。

御社とは最初は管理ではなく仲介でした。オーナーとして一番嫌なのは空室なんですね。御社はすごく頑張ってくれてすぐ埋めていただいた。その後の入居者さんとのやり取りもとても丁寧に対応してくれていました。そこでしっかり客付けと管理をしてくれる会社だなと思ったのと、ソウガワさんとイイダさんといろいろ話をしたことで、安心して頼めたかなと思っています。

〇管理替えをして前管理会社の課題は解決したのでしょうか。

はい、とても快適です。それまでは、退去だ入居だトラブルだと私に都度確認の連絡が来ていたのを、今は代理という契約にして対応して頂いているので、ほぼ連絡が来ません。毎月のレポートや大きな問題、何か確認が必要な時にだけです。
先日、近隣住民さんとゴミ出しの件でトラブルが発生した事があったのですが、その際には近隣住人との対応も全て行って頂き、私は基本的に報告を受けるだけでよかった。もう本当に、今までとは天と地ほどぐらい違うので感謝してます。

〇ゴミ問題は結構大きな問題でしたね。

近隣の方から入居者さんのゴミ出しマナーについてクレームが入りまして…
実際入居者さんが出したこともあったようなのですが、全てがうちではないだろうと。でも証明できないですからね。ゴミストッカーの設置を含め、何をすればいいかとソウガワさんに相談をして、監視カメラの設置のご提案を頂き、実際に設置しました。
後日また近隣住民の方からクレームが来た時に、その時間をチェックしていただいて、うちのマンションの住居者ではないことを証明できました。その後、別のマンションの方が出したと分かり、それで近隣の方への信頼度が一気に上がったように思います。

〇ゴミ問題は当事者間の話だからと突っぱねることもできます。しかし、あの時は近隣の方と力を合わせて解決するほうが重要だと思い、他のマンションの管理会社も巻き込んで話し合いの場を持ちました。うっ積した思いを吐き出したり共有したりすることで、「それでどうしていきましょうか」という雰囲気ができました。その後も話し合いの場を何度か持って、時間はかかりましたけど、お互いが協力することで問題解決につながり、今は落ち着いています。入居者のみなさんには継続的に啓発したり、近隣の方にはゴミが捨てられた日時を連絡いただいて、日夜カメラをチェックしたりしました。他のマンションの方がマナーを守らなかった時は、その管理会社に連絡をして、地域全体で問題解決をしています。

相当な労力だったと思いますが、本当にありがとうございました。防犯カメラは入居者さんにとってもセキュリティという観点でもメリットがあると思うので、費用はかかりますけど、一石二鳥で良かったかなと思っています。

あと御社にお願いしてから劇的に変わったことがもう一つあります。
実は新築時から最初の更新のタイミングでは全体の5割～6割程度しか更新されませんでした。でも、御社に管理を委託してからは更新率が劇的に上がり更新時の退去がほぼなくなりました。退去される方も建物や管理の不満というよりは、ご家庭の都合だったり転勤というケースなので、その部分についてもとても感謝しています。

〇今後のウルクルに期待することはありますか？

まだ先になりますが物件の売却を考えた場合、投資物件はどうしても利回りを見られてしまいます。そのため、これから少しずつですが家賃を上げていきたいと思っています。建物の資産価値を上げて、利回りを上げて、しかるべきタイミングで売却を考えています。そのためにも是非入居者さんの満足度の高い管理を継続してご協力をお願いしたいですね。

〇定借をうまく使ったり、事業で借りる方を増やすことで利回りは上げていけると思います。あとは建物管理の部分ですね。定期清掃や建物の修繕、法定点検などハード部分も正しくケアすることで、状態の良い物件として保ち続けることができます。費用はかかりますが、売却時に建物管理をしていない物件よりも高く売れるので、ここもしっかりサポートしていきたいと思います。

すぐに売却を考えているわけではありませんが、やはり物件を持っていると出口（売る時のこと）は考えておかないといけないですよね。買い手がたくさんいて、少しでも高く売却できる状況にしていただけると私としては助かりますね。これからもよろしくお願いします。