管理会社も窓口担当が変わると、対応が遅くなったり、約束が守られなかったりすることがあります。担当者変更で解決すればいいのですが、管理会社に不信感を持つようなことがあれば、変更を検討するタイミングなのかもしれません。

ただ建物管理もお願いしていたり、契約期間が残っていると簡単に切り替えることもできないように思います。しかし、今後も続く関係性を考えれば、弊社はじめいろいろな管理会社の提案を聞いてみるのもよいかと思います。

弊社では、賃貸経営のサポートをさせていただく際に大事にしていることが、『担当者との関係性』と『営業力』です。賃貸経営は日常的に続くものだからこそ気持ちのよいやり取りが必要ですし、仕事にコミットする『営業力』があってはじめてオーナー様との関係性も強固なものになると考えています。

＜管理会社に対するよくあるお悩み＞

担当者に不満がある

担当者がしょっちゅう変わる、情報が引き継がれていない、報告・連絡・相談が遅い、ミスが多いなど。ウルクルでは、入居者様やオーナー様からいつどんな問い合わせがあり、どんな対応をしたかなどを記録しています。窓口になる担当者はいますが、複数人で対応しておりますので、情報が途切れることなくスピーディーに対応が可能です。

空室がなかなか埋まらない

ウルクルの強みのひとつである『営業力』。募集戦略を持って客付けをしていますので、多角的な提案が可能です。ぜひご期待ください。
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⇒お客様の探し方を考えた賃料設定

管理手数料を見直したい

管理の全部を委託している場合、3％～５％の管理手数料をお支払しているケースが多いようです。管理内容には建物管理、家賃入金管理、家賃保証、火災保険、収支管理、修繕対応、入居者様のクレーム対応、退去立ち会い、契約管理等がありますが、これを部分委託にして管理手数料を下げることも可能です。例えば複数棟お持ちのオーナー様には、契約時の手数料や更新手数料なども含め柔軟にご相談を承っております。管理形態や請負範囲によっては管理手数料が０になるケースもあります。

経営状況が不安

社員が定着しない、入金が遅れるなどの経営不安がある場合は、管理会社変更を早期に検討すべきでしょう。もしサブリース契約をしている、またはこれからしようと考えているオーナー様であれば、サブリース業者（管理会社）の貸借対照表や損益計算書を閲覧することができますので（賃貸住宅管理業法 第32条）、情報開示請求をして経営の健全性を確認することもできます。

管理会社を変更する際に注意すべき点があります。もし該当する項目があれば、弊社が手続き等をサポートしますのでご安心ください。

１．入居者様の家賃振込口座に変更はあるか

賃料が入居者から管理会社の口座に振り込まれている場合、管理会社のグループ会社の保証会社を使っている場合は、口座を変更しなくてはならないことが多いですが、入居者様へのご案内や変更手続きは、全てウルクルがサポートしますのでご安心ください。

２．保証会社の保証を継続して使用できるか

管理会社のグループ会社の保証会社を利用している場合、管理契約が終了すると家賃保証が利用できなくなることがあります。一方で保証会社によっては、新管理会社に家賃保証を引き継げることもあります。また、保証会社から一時的に連帯保証人にすることで管理替えをするケースもあります。ウルクルでは様々なケースの管理移管をしてきましたので、一度ご相談いただければと思います。

３．火災保険が解約され再加入が必要になるか

火災保険を月額支払いをしているようなケースは、管理契約終了と共に解約になりますので、入居者様は新たに加入が必要になります。

４．融資がある場合には金融機関に管理会社変更を連絡

金融機関に管理会社が変わることをご連絡いただく必要があります。わかりにくい手続きは弊社がサポートしますのでご安心ください。

５．引き継ぎの範囲や詳細

管理会社によって、新しい管理会社への情報提供範囲が異なります。丁寧に情報提供をしていただける管理会社がほとんどですが、なかには賃貸借契約書くらいしかいただけない管理会社もあり、管理会社としての姿勢が問われます。入居者様がいる状況で管理会社が変わることが多いと思いますので、特に入居者様のクレームをはじめとする対応履歴、部屋や建物の修繕履歴、過去の契約者情報など、情報が多いほど引き継ぎ後の管理運営がスムーズになります。

６．管理契約解約による違約金があるか

管理委託契約に解約条項として違約金を設けている管理会社もあります。なるべく違約金がかからず移管できるよう調整いたします。

７．中止されるサービスがないか

契約金額の中に様々な点検項目や各種サービスが組み込まれていることがあります。ご相談いただいて、ちゃんと契約内容を確認したら良心的にやっていただいていた…と現管理会社を継続されたケースもあります。ここはいいけどここはダメというのはどの管理会社にもあり、許容範囲内であれば、あえて管理会社変更をしなくてもいいのではとご提案することもあります。