表面利回りと実質利回り

不動産投資には、『表面利回り』と『実質利回り』という言葉がよく出てきます。
両者の違いを押さえて、不動産投資用語を理解していきましょう。

表面利回りと実質利回りの違いとは？

表面利回りとは、年間の家賃収入と物件価格の比率から投資の収益性を評価する指標です。グロス利回りと呼ばれることもあります。一方で実質利回りは、家賃収入に加えて管理費や修繕積立金などの経費を考慮した投資の収益性を評価する指標です。実質利回りは年間の諸経費によって変動し、ネット利回りやNOI（Net Operating Income）利回りとも呼ばれます。

両者の違いは、物件の管理や修繕にかかる経費を考慮するかどうか。表面利回りは投資の収益性を大まかに評価する指標であり、実質利回りはより具体的な収益性を評価する指標といえます。

例えば、5,000万円（税込）で2LDKマンションを購入し、購入時諸経費が300万円、保有中の諸経費が100万円。年間家賃収入が288万円（月額家賃24万円）だった場合を考えてみます。

不動産投資では実質利回りを計算して評価・購入することが欠かせませんが、不動産会社の物件広告には表面利回りが用いられることがほとんどです。ではなぜ実質利回りで記載しないのかというと、実質利回りは、購入時諸経費として現金一括で購入するかローンで購入するかでも費用が変わり、また運用時諸経費ではオーナ様自ら物件を管理したり入居者とのやり取りをする自主管理か不動産会社に管理を任せる委託管理かでも大きく変わります。そのため不動産の購入・運用方法により諸経費が変動するという性質もあり、表面利回りで記載されているのです。「自分の実質利回りはどのくらいなんだろう？」とお知りになりたい方は、弊社にお気軽にお問い合わせください。

実質利回りの諸経費とは？

不動産投資における賃貸住宅経営では、「家賃収入＝収益」とはなりません。購入時や運用時の諸経費を考える必要があります。諸経費とは、購入時の仲介手数料や登記費用をはじめ、毎年必要な固定資産税、各種管理費、修繕費用などです。

購入時諸経費

運用時諸経費

想定利回りと現行利回り

表面利回りと実質利回り以外にも、想定利回りと現行利回りがあります。想定利回りとは、1棟アパート・マンションで満室だった場合を想定した家賃収入を物件価格で割ったものです。そのため空室が発生すれば、実際の利回りは想定利回りよりも低くなります。

現行利回りとは、空室の家賃は含まず、実際に入居中のお部屋から得られる家賃収入を物件価格で割ったものになります。現行利回りは、今買った場合の現実的な収益を表しているといえます。