賃貸経営を始めるにあたり、最初に直面する大きな選択肢が「どんな物件を購入・建築するか」です。
物件の立地や間取り、規模、購入方法によって、その後の収益性や安定性が大きく変わります。

「とりあえず不動産を持てば家賃収入が入るだろう」と安易に考えると、思わぬリスクに直面する可能性があります。
空室が続いたり、修繕費がかさんだり、融資返済に苦しむオーナーも少なくありません。

本記事では、これから賃貸経営を始める方に向けて、物件購入や建築の前に必ず考えておくべきポイントを整理します。

● 物件購入と建築、どちらを選ぶ？

賃貸経営のスタートは、大きく分けて以下の2つのルートがあります。

1.既存物件を購入する場合

* メリット
* すでに入居者がついているケースがあり、すぐに家賃収入が見込める
* 購入価格が市場で明確化されている
* 融資を受けやすい

* デメリット
* 建物が古いと修繕費が多くかかる
* 立地や間取りを変更できない
* 前オーナーの管理状況に左右される

2.新築物件を建てる場合

* メリット
* 設計段階から希望を反映できる
* 最新の設備を導入でき、入居付けに有利
* 減価償却や新築需要を活かしやすい

* デメリット
* 初期投資額が大きい
* 完成して入居が始まるまで収入がゼロ
* 需要予測を誤ると長期空室のリスク

いずれを選ぶにしても、立地と需要を見極めることが最優先です。

● 立地の重要性

「不動産は立地がすべて」と言われるほど、場所の選定は収益を左右します。

・立地選びのチェックポイント

* 交通利便性
最寄り駅から徒歩圏か、主要駅までのアクセスはどうか

* 生活利便性
スーパー・コンビニ・病院・学校など周辺環境の充実度

* 需要のある層
単身者が多いエリアか、ファミリー層が多いか

* 将来性
再開発計画、人口動態、周辺の新築供給状況

特に初心者は「人口減少エリア」や「供給過多エリア」を避けることが重要です。
たとえ新築でも需要がなければ入居者は集まりません。

● 利回りと収益性の見極め方

投資用不動産では、利回りが重要な指標になります。

* 表面利回り＝年間家賃収入 ÷ 物件価格 ×100
* 実質利回り＝（年間家賃収入 − 諸経費）÷（物件価格＋購入諸費用）×100

初心者は「表面利回り」だけを見て判断しがちですが、実際には修繕費・管理費・固定資産税などを差し引いた「実質利回り」で判断しなければなりません。

一般的に、都市部のワンルームで4〜6％、地方のアパートで7〜10％程度が目安とされています。

● 建物の規模とターゲット層の選定

物件の規模や間取りは、入居ターゲットによって大きく変わります。

* 単身者向けワンルーム・1K：駅近や都市部に需要が集中。回転が早い。
* ファミリー向け2LDK〜3LDK：郊外や学校近くに需要あり。入居期間が長い傾向。
* 学生向け物件：大学近くは安定需要。ただし卒業シーズンに一斉退去リスクあり。
* 高齢者向け住宅：ニーズは増えているが、バリアフリーやサポート体制が必須。

「誰に貸すか」を明確にしなければ、設備投資や広告戦略も定まりません。

● 購入前に調べておくべき法律・規制

不動産は建築基準法や都市計画法など、法律の制約を受けています。

* 建ぺい率・容積率の制限
* 防火地域・準防火地域の規定
* 用途地域による建築可能用途の制限
* 耐震基準・新耐震と旧耐震の違い

違法建築や規制違反の物件は、融資が受けられなかったり、将来売却が難しくなることもあります。

● 信頼できるパートナー選び

物件購入・建築の成功には、専門家の協力が不可欠です。

* 不動産仲介会社：市場に出ている物件情報を提供
* 建築会社：需要を踏まえた設計・施工の提案
* 金融機関：融資の条件や金利の相談
* 税理士：節税や資金計画のアドバイス
* 管理会社：賃貸経営の運営ノウハウの提供

初心者オーナーは、複数の専門家から意見を聞き、偏らない判断をすることが重要です。

● まとめ

賃貸経営の成功は、最初の物件選びでほぼ決まります。

* 立地と需要を徹底的に分析する
* 自己資金と融資のバランスを考慮する
* 利回りは「実質利回り」で判断する
* 入居ターゲットを明確にする
* 法律や規制を確認する
* 専門家の助言を取り入れる

「とりあえず購入」ではなく、時間をかけて情報収集・分析を行い、将来の安定経営につながる選択をすることが大切です。