自主管理で賃貸経営をしているオーナーにとって、「契約更新」と「退去立会い」は避けて通れない重要業務です。
しかし、ここでの対応を誤ると 法的トラブルや金銭的損失に直結します。

「更新料を請求できる？」「退去立会いで原状回復費用をどう分担する？」──こうした疑問を放置すると、入居者との紛争や裁判リスクが高まります。

本記事では、自主管理オーナーが直面しやすい更新契約と退去立会いの課題、その法的リスク、そして管理会社を活用することで得られる安心について詳しく解説します。

● 賃貸借契約の更新とは？

1.普通借家契約の場合

* 契約期間は通常2年
* 契約満了時には更新契約を結ぶのが一般的
* 更新料を請求できるかは地域慣習・契約書の記載に依存

2.定期借家契約の場合

* 契約期間満了で終了
* 更新や自動継続は原則不可
* 新たに契約を結び直す必要がある

● 更新契約で起こりやすいトラブル

1.更新料の請求

* 契約書に明記がなければ請求できない
* 過去の判例では「地域慣習として妥当」と認められた例もあるが、近年は厳格化

2.家賃の増減

更新時に一方的に家賃を上げようとするとトラブルの原因に。相場や合理的理由が求められます。

3.書類の不備

更新契約書を取り交わさず口頭で済ませてしまうと、後のトラブル時に証拠不足となります。

● 退去立会いの重要性

1.退去立会いの目的

* 室内の状態を確認
* 原状回復範囲を確認
* 入居者と費用負担をその場で協議

2.自主管理でのリスク

* 感情的な対立に発展
* 「説明を受けていない」と後からクレーム
* 専門知識不足で誤った負担請求

● 原状回復費用をめぐる法的リスク

1.国交省ガイドラインの原則

* 通常使用による経年劣化はオーナー負担
* 入居者の過失や故意による損耗は入居者負担

2.判例から学ぶポイント

* クロス全面張替えを入居者に請求 → 過剰請求として無効
* ハウスクリーニング代を一律請求 → 契約書に記載なしでは無効

つまり「契約書の記載」と「客観的な証拠」が不可欠です。

● 自主管理オーナーが抱える課題

1.契約書の整備不足

インターネットで拾った契約書では、更新料や原状回復について不十分なケースが多いです。

2.法改正への対応遅れ

民法改正や判例の影響を反映していない契約は、法的トラブルの温床になります。

3.専門知識の不足

原状回復範囲を誤って判断し、後に入居者から訴えられるリスクも。

● 管理会社を活用するメリット

1.契約更新の適正管理

* 法改正や地域慣習を反映した契約書
* 更新料や家賃改定も適正に調整
* 書類を正式に管理し、証拠を残せる

2.退去立会いの専門対応

* 第三者として中立的に立ち会い
* 写真・動画で証拠を記録
* トラブルを未然に防止

3.原状回復工事のスムーズな手配

* 提携業者による適正価格での工事
* 空室期間を短縮し、収益を守れる

● 事例紹介：退去トラブルから裁判に発展したケース

Eさん（神奈川県・アパートオーナー）は自主管理で退去立会いを行い、クロス全面張替え費用を入居者に請求しました。
入居者は「通常損耗であり支払う義務はない」と主張し、最終的に裁判へ。結果、オーナーの請求の大部分が否認され、逆に弁護士費用を負担することになってしまいました。

その後、ウルクルに委託することで契約内容を見直し、退去時のトラブルも解消。安心して賃貸経営を続けられるようになりました。

● まとめ

更新契約や退去立会いは、賃貸経営において法的リスクの高い業務です。
自主管理オーナーが独自で対応すると、契約書不備や誤った請求、入居者との感情的な対立から裁判に発展する可能性があります。

管理会社に委託すれば、法改正や判例を反映した契約書整備、中立的な退去立会い、原状回復費用の適正分担が実現します。
結果として、法的リスクを回避し、安心して賃貸経営を続けられるのです。

「トラブルを未然に防ぎたい」「安心して賃貸経営をしたい」

そのためには、更新契約と退去立会いをプロに任せることが最善策です。