自主管理のオーナーにとって「空室が長引くこと」は最大の悩みのひとつです。
家賃を下げても反応がない、広告を出しても内見につながらない──そんな状況が続くと、毎月の収益は大きく減少してしまいます。

本記事では、空室が埋まらない原因を整理し、自主管理オーナーが見直すべき募集条件や、競合物件との差別化戦略について徹底解説します。

● 空室が埋まらない主な原因

1.家賃設定が市場相場とズレている

同じエリア・築年数・間取りの物件と比べて家賃が高ければ、入居者の検討対象から外れてしまいます。

2.初期費用が高すぎる

敷金・礼金・保証金が重くのしかかると、入居希望者はより条件の軽い物件を選びます。

3.募集条件が古いまま

「二人入居不可」「インターネット不可」など、現代のニーズに合わない条件は敬遠されがちです。

4.広告戦略の不足

募集図面が古臭かったり、ネット掲載が少なかったりすると、入居希望者の目に留まりません。

● 募集条件の見直しポイント

1.家賃設定の再検討

* レインズや不動産ポータルで相場をチェック
* 成約事例を調べる（募集賃料ではなく、実際に決まった金額）

「あと3,000円下げるだけで入居が決まる」ケースも少なくありません。

2.敷金・礼金の柔軟化

賃料だけでなく競合の敷金・礼金がゼロゼロなら、自分の物件も見直しが必要です。

3.入居条件の緩和

* ペット可
* 外国人入居可
* 高齢者歓迎

こうした条件緩和は、ターゲット層を広げる有効な手段です。

● 差別化戦略で入居者を惹きつける

1.設備のアップグレード

* Wi-Fi無料
* TVモニターホン
* 室内物干し
数万円の投資で物件の魅力が一気に上がることもあります。

2.内装リフォームで印象アップ

* アクセントクロス
* 床材の変更
* 照明のアップデート
「きれいでおしゃれ」という印象は、写真での第一印象に直結します。

3.写真と広告の見直し

* 広角レンズで撮影
* 明るい昼間に撮影
* プロカメラマンに依頼するのも有効
内見前に「見てみたい！」と思わせることが大切です。

● 集客チャネルの多様化

1.大手ポータルサイト掲載

SUUMO、HOME’S、アットホームなど、主要サイトへの掲載は必須です。

2.SNSを活用

InstagramやTikTokで物件紹介動画を配信する不動産会社も増えています。若年層の集客に効果的です。

3.地域密着の仲介業者との連携

「仲介業者に紹介してもらえる条件」を整えることが、早期成約の近道です。

● 自主管理オーナーが抱える限界

1.相場データの不足

一般のオーナーは、最新の成約データや競合状況をリアルタイムで把握するのが難しいです。

2.広告運用の手間

複数のポータルサイトに掲載するには、写真撮影・文章作成・掲載依頼と手間がかかります。

3.仲介会社との関係構築

業者とのネットワークが弱く、紹介の優先順位が下がることもあります。

● 管理会社に任せるメリット

1.市場データに基づく賃料査定

管理会社は常に最新の成約事例を把握しており、適正賃料を提示できます。

2.プロの広告展開

ポータルサイトへの一括掲載、写真・動画撮影、SNS配信まで対応可能。

3.仲介会社への営業力

管理会社は仲介会社と日常的に連携しているため、物件紹介の機会が増えます。

● 事例紹介：募集条件の見直しで空室解消

Dさん（東京都・ワンルームマンションオーナー）は、半年以上空室が続いていました。
ウルクルに募集・管理を依頼いただいた際に募集条件を以下のように改訂しました。

* 家賃を相場より2,000円下げる
* 礼金をゼロに設定
* 無料Wi-Fiを導入

結果、募集開始から2週間で入居が決定。収益が回復しました。

● まとめ

空室が埋まらない原因は、家賃設定や募集条件、広告戦略にあることが多いです。
自主管理オーナーが独自で対応するには限界があり、結果として空室期間が長期化するリスクがあります。

管理会社に委託すれば、市場データを活用した適正な家賃設定、広告戦略の強化、仲介業者との連携による早期成約が可能になります。

「空室が続いて困っている」

そんな時こそ、プロの力を借りるタイミングです。