賃貸物件を自主管理しているオーナーにとって、入居者が退去した後の「原状回復工事」は大きな悩みどころです。
「どこまでを入居者負担にできるのか？」「リフォーム費用はオーナーが全額負担しないといけないのか？」──この判断を誤ると、入居者とのトラブルに発展し、最悪の場合は裁判にまで至るケースもあります。

本記事では、国土交通省のガイドラインを踏まえ、自主管理オーナーが知っておくべき原状回復のルール、費用負担の境界線、リフォームを戦略的に行うポイントを徹底解説します。

● 原状回復とは何か？

1.原状回復の基本定義

「原状回復」とは、入居者が入居時の状態に部屋を戻すことではありません。　法律上は「通常の使用による損耗や経年劣化を除いた、借主の故意・過失による損耗を復旧すること」とされています。

2.よくある誤解

誤解1：クロスや床は必ず新しく張り替えさせられる
誤解2：入居時より古くなった部分は全て借主負担
誤解3：ハウスクリーニングは必ず借主負担
これらは必ずしも正しくありません。

● 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

国交省のガイドラインでは、入居者とオーナーの負担範囲が明確化されています。

1.借主負担になる例

* タバコのヤニによる壁の黄ばみ
* ペットによる傷や臭い
* 飲み物をこぼしたシミ
* 結露を放置したことで発生したカビ

2.オーナー負担になる例

* 通常の生活で生じた壁紙の日焼け
* 家具設置による床のへこみ
* 長年使用した設備の劣化（給湯器・エアコン等）

● 判例から見るトラブル事例

ケース1：クロス張替えを全額請求し裁判へ

オーナーが全室クロス張替え費用を入居者に請求したが、裁判では「喫煙による一部のみが入居者負担」とされ、残りはオーナー負担となった事例があります。

ケース2：ハウスクリーニング費用の扱い

「入居時契約に明記されていなければ、ハウスクリーニングを入居者に請求できない」とされた判例も存在します。契約書の記載が極めて重要です。

● 自主管理オーナーが直面する課題

1.契約書の不備

契約書のひな型をそのまま使っている場合、費用負担の範囲が曖昧でトラブルの原因になります。

2.入居者との直接交渉

感情的な対立に発展しやすく、解決に時間と労力を要します。

3.業者手配の煩雑さ

退去後のクリーニング業者、リフォーム業者を探すだけでも負担が大きいものです。

● 管理会社に委託するメリット

1.明確な契約書整備

管理会社は国交省ガイドラインに準拠した契約書を採用し、原状回復費用をめぐるトラブルを未然に防ぎます。

2.中立的な立場での調整

オーナーと入居者の間に立ち、公平な判断を下すことで、感情的な衝突を避けられます。

3.提携業者によるスピード対応

原状回復工事からリフォームまでワンストップで対応可能。次の入居者募集までの空室期間を短縮できます。

● 戦略的なリフォームで入居率アップ

1.単なる修繕ではなく「商品化」

退去後のリフォームを「次の入居者を意識した投資」と考えることが重要です。

2.人気設備の導入

* インターネット無料
* TVモニターホン
* 室内物干し
これらの設備投資は、募集時の差別化につながります。

3.リフォームの費用対効果

壁紙や床を一新することで、内見時の印象が大きく変わり、空室期間短縮につながる事例は多数あります。

● まとめ

原状回復工事とリフォーム費用の負担は、自主管理オーナーにとって最もトラブルが発生しやすいポイントです。
ガイドラインや判例を理解していなければ、不当に請求してしまったり、逆に本来入居者に負担させるべき費用までオーナーが負担してしまうリスクがあります。


管理会社に委託すれば、契約書の整備からトラブル防止、業者手配までワンストップで対応可能です。さらに、戦略的なリフォームを行うことで入居率を高め、収益性の向上につなげられます。

「トラブルを避けたい」「収益を安定させたい」

その答えは、原状回復をプロに任せることにあります。