賃貸経営を自主管理で行うオーナーにとって、頭を悩ませる大きな課題が「空室が埋まらない」問題です。
「募集広告を出しているのに問い合わせがない」「内見はあるのに申込みにつながらない」など、空室期間が長引けば収益は大きく圧迫されます。

本記事では、自主管理オーナーが陥りやすい空室募集の失敗と、入居者を獲得するための効果的な方法、そして管理会社を活用するメリットを徹底解説します。

● 自主管理でよくある入居募集の失敗例

1.広告の露出不足

自主管理では、大手不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’S・アットホーム等）への掲載が難しい場合があります。その結果、そもそも入居希望者の目に触れる機会が少なく、募集が長期化します。

2.写真や図面のクオリティが低い

スマートフォンで撮影した暗い写真や、簡易的な間取り図では物件の魅力が十分に伝わりません。第一印象が悪ければ、内見に至る確率も下がってしまいます。

3.相場に合わない賃料設定

「ローン返済額を考えるとこれくらい欲しい」というオーナー都合の設定では、周辺相場より高くなり、競合物件に負けてしまいます。逆に安すぎると「何か欠陥があるのでは？」と不信感を持たれることもあります。

● 入居者が部屋探しで重視するポイント

1.立地と賃料

最も基本的な要素です。同じエリア・築年数・広さで比較されたときに、相場より高いと選ばれにくくなります。

2.設備・築年数

バストイレ別、独立洗面台、エアコン、宅配ボックス、インターネット無料など、設備条件は入居者の意思決定に直結します。

3.内見時の印象

「部屋が清潔か」「匂いがないか」「共用部分が荒れていないか」など、管理状態は入居希望者に強く影響します。

● 仲介業者ネットワークの活用が必須

1.複数の仲介会社に物件を紹介できる

管理会社を通せば、提携する複数の仲介業者に同時に募集をかけられます。露出が一気に増え、入居希望者の目に触れる確率が高まります。

2.大手ポータルサイトへの掲載

管理会社はポータルサイトに直接掲載できる仕組みを持っており、圧倒的な集客力を誇ります。

3.営業担当者の推奨効果

仲介営業担当者が「紹介しやすい物件」として扱えば、内見数も増加します。条件の調整やキャンペーンも有効です。

● 募集条件の見直しが空室解消のカギ

1.フリーレントの導入

「1カ月家賃無料」などのキャンペーンは、初期費用を抑えたい入居希望者に強く響きます。短期的な収益減少はあっても、長期的な空室損失を防ぐ効果があります。

2.敷金・礼金の調整

条件を柔軟に見直すことで、ターゲット層の幅を広げられます。

3.ペット可・家具付きなどの差別化

周辺エリアに少ない条件を付与することで、ニッチな需要を取り込むことが可能です。

● 写真・広告の改善で問い合わせ数アップ

1.写真の質を高める

・日中の自然光を活かした明るい写真
・家具を配置して生活イメージを持たせる

2.物件紹介文の工夫

・「駅徒歩◯分」「スーパー徒歩◯分」など具体的な生活情報を記載
・「社会人女性に人気」「学生におすすめ」とターゲットを明示

● 管理会社を活用するメリット

1.集客力の高さ

複数の仲介会社や大手ポータルに掲載でき、露出が飛躍的にアップ。

2.募集条件の適正化

相場データや成約事例をもとに、最適な家賃設定やキャンペーン提案が可能。

3.内見対応の迅速化

入居希望者からの問い合わせや内見依頼に即対応でき、機会損失を防ぎます。

● 成功事例：空室半年が2週間で埋まったケース

Bさん（神奈川県・アパートオーナー）は、半年以上空室が続いていました。自主管理での募集はほとんど反応がなく、ウルクルにお問い合わせいただき募集を開始。写真を差し替え、礼金をゼロに変更したところ、わずか2週間で新しい入居者が決まりました。

● まとめ

自主管理オーナーにとって「空室が埋まらない」悩みは避けて通れません。広告の露出不足や賃料設定の誤り、写真の質といった小さな要因が、入居者獲得に大きな影響を与えます。

管理会社を活用すれば、強力な集客ネットワーク、適正な条件設定、迅速な内見対応により、空室リスクを最小限に抑えることが可能です。

「空室を早く埋めたい」

そう感じたときこそ、プロの力を借りるタイミングです。