賃貸経営を自主管理で行っているオーナーにとって、最も頭を悩ませる問題のひとつが「家賃滞納」です。入居者が家賃を支払わない場合、安定収益が揺らぐだけでなく、督促や法的手続きといった大きな負担がオーナーにのしかかります。実際、「滞納トラブルをきっかけに自主管理をやめて管理会社に委託した」という声も少なくありません。
本記事では、自主管理オーナーが直面しやすい家賃滞納の問題点と、その解決策、さらに管理会社に任せることで得られるメリットを徹底解説します。

● 家賃滞納はなぜ起こるのか？

1.入居審査の甘さ

自主管理の場合、仲介会社を通さずに契約を進めるケースもあり、収入や勤務先の確認が不十分なまま入居を許可してしまうことがあります。その結果、支払い能力が不安定な入居者を抱え込み、滞納リスクが高まります。

2.金銭的事情の変化

入居時は安定した収入があっても、失業・病気・離婚といったライフイベントにより、急に支払いが困難になるケースがあります。こうした事情は事前に防ぎきれません。

3.入居者のモラルや性格

「払えるのに払わない」入居者も一定数存在します。
「ちょっと遅れても大丈夫だろう」といった軽い気持ちが、滞納を常習化させてしまうケースも見受けられます。

● 自主管理オーナーが直面する現実的な課題

1.督促の心理的負担

家賃を支払わない入居者に電話や訪問で催促するのは、精神的に大きなストレスです。特に入居者と直接顔を合わせる関係性では、強く言いづらく、結果として対応が後手に回ります。

2.時間と手間の浪費

支払い期日が過ぎても入金が確認できなければ、毎月確認・督促の繰り返しになります。仕事や家庭と並行して自主管理をしているオーナーにとっては大きな負担です。

3.法的手続きの複雑さ

家賃滞納が長期化すれば、内容証明郵便、少額訴訟、明渡し訴訟といった法的手段が必要になります。法律知識や専門家とのやり取りが必要になり、個人で対応するにはハードルが高いのが実情です。

● 家賃滞納への基本的な対応ステップ

1. 期日を過ぎたらすぐに確認

・入金確認後、未払いであればすぐに電話やメールで連絡する
・「忘れていただけ」の場合、早期対応で解決できる

2. 書面での督促

・支払い催告書や内容証明郵便を送付する
・「支払いがなければ法的措置をとる可能性がある」と記録に残すことが重要

3. 保証会社の活用

・契約時に保証会社を利用していれば、滞納発生時に立て替え払いを受けられる
・その後の督促は保証会社が対応するため、オーナーの負担が大幅に軽減

4. 法的手続きの検討

・数カ月以上の滞納が続けば明渡し訴訟も視野に
・弁護士や司法書士のサポートが不可欠

● 自主管理では難しい！管理会社に委託するメリット

1.プロの入居審査

勤務先確認・保証会社利用・過去のトラブル履歴など、管理会社独自の審査基準で入居者を選別。滞納リスクを最初から減らすことが可能です。

2.督促業務の代行

家賃滞納が発生した場合、管理会社がオーナーに代わって督促を実施。感情的な対立を避けつつ、法的に適切な手続きを進められます。

3.保証会社とのスムーズな連携

管理会社は保証会社との提携実績が豊富で、スムーズな立替払い手続きが可能。オーナーは家賃収入の安定を確保できます。

4.法務・訴訟対応のサポート

管理会社には顧問弁護士や提携専門家がいるケースが多く、法的手続きにスムーズに移行できます。自主管理では得られない安心感です。

● 家賃滞納を防ぐための予防策

1.厳格な入居審査

・勤務先・収入証明・緊急連絡先を必ず確認
・保証会社利用を原則化

2.契約書の見直し

・支払い期日や延滞金について明確に記載
・電子契約を活用し、記録を残す

3.管理体制の強化

・口座引き落としによる自動化
・入金確認をシステム化することでチェック漏れ防止

● 事例紹介：自主管理から管理委託で解決したケース

Aさん（都内マンションオーナー）は、自主管理時代に半年以上家賃を滞納された経験があります。自ら督促しても支払いはなく、弁護士に依頼して明渡しまでに1年を要しました。その後、ウルクルに委託していただいた際に全入居者に保証会社を利用した賃料回収へ変更いただき、安定収入を得られるようになりました。

● まとめ

家賃滞納は、自主管理オーナーが最も直面しやすく、かつ精神的・経済的ダメージの大きい問題です。個人で対応するには限界があり、法的手続きまで進むと多大な労力を要します。
しかし、管理会社に委託すれば、厳格な入居審査、保証会社との連携、督促代行、法務サポートといった仕組みで滞納リスクを大幅に低減できます。

「家賃滞納の不安から解放されたい」

それが自主管理オーナーにとって管理会社を活用する最大のメリットです。