賃貸物件の募集戦略

賃貸物件の募集条件を設定する際には、物件の立地や特徴、近隣相場や成約事例を考えながら、借受希望者像をイメージして募集戦略を練ります。

オーナー様にとってご入居いただきたい方は、クレームやトラブルなく長く安定的に借りていただく方。たとえば賃料を高く設定して入居したとしても、短期解約をされ、空室期間が長引くのでは、長期的な収益を考えるにあたっては戦略ミスといえます。

入退去が短期に起こる物件では、その理由や諸条件の確認をさせていただき、収益の安定を考え、募集条件を最適化いたします。また、収益上優位に働くと考えられるリフォームや設備提案などがあれば、収支計画もご提案させていただきます。

ウルクルでは物件ごとに担当者が設定され、チームウルクルで募集をサポートしていきます。

①景気や不動産市場の動向
経済市場の動向や繁忙期・閑散期で募集内容を柔軟に変えるご提案をしています。


②類似物件
築年数や構造・規模などから、同エリアにおける賃料をお調べいたします。もし物件やお部屋に希少性があれば、それをターゲットにどう打ち出すか、賃料にどのくらい反映させられるかを検討します。交渉が入らなくとも成約に至ると見込める上限の賃料を提案しておりますが、多少高めにスタートすることも可能です。


③過去の入居者様像
物件には集まりやすい入居者様がいます。共通した特徴などがある場合は、それらを打ち出すことでターゲットに訴求しやすくなります。もちろん過去に倣わなくても構いません。


④諸条件
喫煙、ペット飼育、楽器、子供、外国籍、ルームシェアといった項目を、「禁止」、「相談可能」、もしくは「可能」等と予め設定することで、ターゲット層を絞ることも広げることもできます。
※表向きに開示せずともオーナー様のご意向に沿った条件の設定が可能です


⑤トレンド
不動産市場や借受希望者様のトレンドを考えます。例えば礼金1ヶ月にこだわって空室が長引くよりも、礼金0にして少しでも早く入居してもらい、1年未満の解約に短期違約金を設定するなどして、収益を安定させるといったケースがあります。また、事業用として借りたいお客様が多いエリアの場合、「事務所」だけではなくSOHOへ用途を広げて募集をすることで、借受希望者様の間口を広げるといったケースもあります。

図面での差別化

ウルクルでは図面に掲載する物件写真にこだわりを持ち、構図やバランス・露光などを意識して写真を撮っています。また写真に限らず、他の仲介会社様がお客様に対して訴求力の高い営業ツールになるように、情報量と合わせてキャッチコピーや特徴の打ち出しといった部分まで、より魅力的な物件に見ていただけるよう工夫を凝らしています。

募集条件の微修正をマメにする

戦略を練った募集条件でも決まらないことはあります。ウルクルでは１・２週間ごとに効果検証をしてオーナー様に報告し、相談の上で募集条件を微修正していきます。賃料を下げるのは最も簡単な方法ですが、それだけではなく掲載写真を変えたり、礼金を０にして短期解約違約金をつける、フリーレント、成約手数料を1.5ヶ月出すなど、周囲の類似物件をベンチマークしながら最適なご提案を差し上げます。