賃貸経営を自主管理で行っているオーナーの多くが見落としがちなポイント
──それが 法改正や制度変更への対応 です。
民法改正や宅建業法の改正、入居者保護に関する制度などは数年単位で更新されており、知らずに従来通りの管理をしていると、知らぬ間に違法状態や入居者とのトラブルに発展するリスクがあります。

本記事では、自主管理オーナーが押さえておくべき最新の法改正・制度の概要と、対応を怠った場合のリスク、そして管理会社に任せることで得られる安心について詳しく解説します。

● 賃貸経営に影響を与える主な法改正・制度

1.民法改正（2020年施行）

* 連帯保証人制度の見直し
→ 保証人をつける場合、極度額を契約書に明記する必要がある。
* 敷金・原状回復の明文化
→ 借主負担とオーナー負担の範囲が法律で明確化。

2.賃貸住宅管理業法（2021年施行）

* 賃貸管理業務を一定規模以上行う場合、国への登録が義務化。
* 借主への説明義務や敷金精算の透明化が求められる。

3.個人情報保護法改正

* 入居者の個人情報管理に厳格なルールが適用。
* 名簿や契約書の取り扱いに注意が必要。

4.消費者契約法・宅建業法の改正

* 不当な契約条項は無効になる可能性。
* 契約書の更新や説明内容を最新の法令に合わせる必要がある。

● 自主管理オーナーが見落としやすいポイント

1.契約書が古いまま

10年以上前に作成した契約書をそのまま使い続けていませんか？ 法改正に対応していない場合、無効条項が含まれている可能性があります。

2.保証人条項の不備

極度額が明記されていない連帯保証人契約は無効とされるリスクがあります。

3.個人情報の取り扱い

入居者の連絡先を不用意に外部へ渡すと、法令違反や損害賠償請求に発展する可能性があります。

● 法改正に対応しないリスク

1.入居者とのトラブル

* 「請求に法的根拠がない」と拒否される
* 原状回復費用をめぐり裁判に発展

2.行政処分や罰則

賃貸住宅管理業法に違反した場合、登録取消や業務停止命令を受けることもあります。

3.信頼失墜

契約書の不備や法令違反が明るみに出れば、入居者や仲介業者からの信頼を失い、空室リスクが高まります。

● 自主管理の限界

1.法改正の情報収集が難しい

法律や制度は専門的で、一般オーナーが逐一追うのは困難です。

2.契約書の更新作業

条文を修正するには専門知識が必要で、インターネットのテンプレートでは不十分。

3.対応の遅れが命取りに

「知らなかった」では済まされず、後から法的責任を問われることがあります。

● 管理会社を活用するメリット

1.最新の法改正に即応

管理会社は法令・判例を常にチェックしており、契約内容を迅速にアップデートします。

2.契約書の適正整備

国交省ガイドラインや法改正に基づいた契約書を使用するため、トラブル防止につながります。

3.リスク回避の提案

更新料・原状回復・保証人条項など、グレーゾーンになりがちな部分を事前に是正。

4.安心のバックアップ体制

万が一トラブルが発生しても、顧問弁護士や専門部署が対応可能。

● 事例紹介：古い契約書を使い続けた結果

Fさん（千葉県・アパートオーナー）は、20年前に作成した契約書をそのまま利用。退去時に全面クロス張替え費用を請求したところ、入居者から「法的根拠がない」と拒否され、最終的に裁判に発展しました。結果はオーナーの全面敗訴。さらにSNSで評判が拡散し、空室率が急上昇しました。

その後、ウルクルに委託し契約書を一新。トラブルも減少し、安定した賃貸経営を取り戻せたといいます。

● まとめ

賃貸経営において、法改正や制度変更に対応することは リスク回避の基本 です。
しかし、自主管理オーナーが独力で常に最新の法改正を追いかけ、契約書や運用に反映させるのは困難です。

管理会社に委託すれば、常に最新の制度に対応した契約・運営が可能になり、法的トラブルのリスクを大幅に減らせます。

「法律はよくわからない」「契約書が古い気がする」

そう感じた時点で、専門家に任せるのが賃貸経営の成功への近道です。