TOUDOU

私は23歳くらいまでコンプレックスの塊でした。学生時代から、勉強も部活も中途半端。明確な目標も無く、コミュニケーション下手。自分に自信がない日々を悶々と過ごしていました。 22歳で上京し、不動産業界に飛び込みましたが、当時は出来ない理由を探して正当化する弱い自分がいました。でもずっと『出来ない殻』に籠るのは嫌だったので、自分を変えるにはショックが必要だと考え、30歳くらいまではとにかく仕事に没頭しました。 数えきれない失敗と、お客様には多大なご迷惑をおかけしてきました。ただ、その中でやり切ってきたことで、成功体験が積み上がったと思います。仕事を通じて自己肯定感が高まり、ある程度自分に自信がつきました。 不動産領域だけかもしれませんが、仕事の本質を当時の上司や顧客から学ばせていただいたと思います。 ”顧客を幸せにするために、誠実に仕事をしよう”と、29歳で起業しました。設立3年くらいは目の前のことに必死で、綺麗ごとでは済まないこともありましたが（笑） 仕事には、「成果を出していい暮らしがしたい」という側面もありますが、私は「誰かのお役に立って、必要とされる存在になりたい」と思います。 不動産は、誰もが必要とする分野であるにも関わらず、まだまだ情報が不透明でわかりにくく、誠実とはいえない営業マンもいます。（人からしたら私もそうかもしれませんが） 自分の毎日帰る場所を、営業マンの利益や都合で決めてはダメだと思います。 常にフラットな立ち位置で、顧客にとって何が正しく、良い選択とは何か。 正解はありませんが、起業した当時の想いを体現しながら、日々精進していきたいと思います。

不動産を買うことは、『一生のローン』と思う人はたくさんいると思います。 でも家賃と支払がたいして変わらないのに買わない人のほうがたくさんいます。

①よくわからない
②リスクを負いたくない
③今高い

このような理由をよく聞きますが、少し将来のことも考えていただきたいと思います。 もし10年後に賃貸に住んでいたとします。 実家を引き継ぐわけでもなく、40歳になった時に初めて買おうという選択をするかもしれません。 しかし住宅ローンは最大35年です。払い終わり期限が80歳なので、45歳が35年ローンを使える最終年齢です。 住宅ローンは健康じゃなければ使えません。もし若い時にやんちゃをしすぎて、体を壊してしまって住宅ローンに加入できないと、一括購入しかなくなります。

賃貸を否定するわけではありませんが、都心では高齢になるほど賃貸は借りにくくなります。大家さんの立場として、亡くなられたくないわけですから。

“買ったら一生そこに住まなくちゃいけない”
そんな考えをお持ちの方もいます。でも都心で働くメリットは、需要と供給があるので売れる物件を買っておけば損をする確率は減らせるということです。つまり賃貸で住み替えるように、買い換えや売却ができるのです。例えば実家を継ぐ予定があっても、資産運用も見越して都心のマンションを持つのはメリットがあるのではないでしょうか。５年だけ住むにしても、支払う費用が全然違いますし、もちろん売却してもいい。絶対はありませんが、なるべく損をしない物件を選ぶ。ここが重要なポイントです。

最後に「今は高いから・・・」という方には、高いかもしないけど５年後に下がるかは誰にもわかりません。だからもし買った場合のシミュレートをしてみてほしいのです。少なくとも購入して払い続ければ残債が減り、資産になっていきます。購入をためらうのは、わからないから不安なのであって、それをクリアにして買ったほうがいいかもしれない・・となれば検討すればいいと思います。まずは知ることから始めたらいいのではないでしょうか。メリットだけではない、デメリットもちゃんと誠実にお伝えします。

金融資産として、不動産投資をしたい。キャッシュでキャッシュを生むために、不動産だとどう見立てるのか。20年近く都心で働いてきた経験と実績を元にアドバイスします。 投資といえばワンルームマンションはよく聞くと思いますが、自社の商品を売るためだけの不動産会社だと、多角的な提案は出来ないと思います。不動産投資は、ファミリーマンション、1棟買い、アパート経営、区分を複数持つなど、色々な選択肢があります。正解はないですが、どれにしてもメリット・デメリットが必ずありますので、その人の生き方、考え方、求めている利益などから、どういう選択肢があるのかを提案させていただきたいと思います。フェアな立ち位置であなたのベストを一緒に考える。そして、意思決定した後の運用を全部私にお任せください。

いい会社に勤めているというのは、社会的信用があるということです。社会的信用があるということは、お金が借りやすくて住宅ローンが優遇されます。賃貸ではできないことも、購入すればもっと自由に暮らせる。リノベして自分好みに作った部屋は、きっと大事にすることでしょう。自動掃除をしてくれるちょっといいエアコンをつけてみよう、壁紙を好きな色に張り替えてみよう。あなたの思い通りの部屋に作ることが出来ます。大手に勤めている方は、勤めているうちにローンを組むことをお勧めします。スタートアップに行ったり、起業すれば給料は上がるかもしれませんが、融資は信用が弱い会社には貸し渋ります。 これからはライフステージに合わせ住み替えていく時代だと思います。 人生において不動産を運用するというのは特別なことじゃなくて、カジュアルに何回もするようになる。 そういう暮らし方っていいんじゃないかなと思います。

本当はお勧めするべきではないのに、目先の売上を優先するあまり、なんでもかんでも『いいですよ』という営業マンが、悲しいかなこの業界に限らず、営業職には一定数います。よくないことはよくないと、主観だけに頼らないように、客観的事実をお伝えしながらご選択いただく。 人によって好みも判断基準もすべて違いますので、Aさんにはよくても、Bさんにはよくないこともあります。賃貸にするのか、購入するのか、投資も含めて考えるのかなど、最適な提案を心がけます。

例えば賃貸で、「駅から5分以内がいいです」という条件をよく言われます。 なぜ5分なのでしょうか。歩くのが嫌？夜道が怖い？（嫌な経験がある）、生活に便利な環境がいいなど、『なぜ』を大切にしています。 駅5分といっても、三軒茶屋駅と池尻大橋駅でも違います。 例えば三軒茶屋駅だと、駅前に住むのは便利だし、人気エリアなので華やかで楽しい反面、飲食店や商業施設が多く、朝方の駅周辺にはゴミをあさるカラスや害虫がいたりします。住む場所によっては、毎日そういう光景を見ることになるかもしれません。 様々な角度から、メリット・デメリットを客観的にお伝えしたうえで、本当のニーズを探っていくと、実は駅５分というのは、なんとなく言っただけで、少し離れた静かなところで暮らすほうが、本当は幸せなのかもしれない・・・ということもあります。 移動方法もバスではダメなのか。渋谷は東急、京王、小田急、都営の各社バスが行き交い、実に便利なのですが、住んでいないと知らないことだったりします。

「家賃は11万で25㎡、8帖以上で、築10年未満がいい」という場合があります。 それだけで事足りるなら、Suumoさんで条件をピックアップして、問い合わせして現地待ち合わせ、内見、契約でいいと思うんです。でも、その家に住んだ後に、どんな暮らしが待っているかは、表面的な条件だけではわかりにくい。築年数ひとつとっても、築20年でもすごくきれいな物件もあれば、築5年なのにみすぼらしい物件もあります。どんな物件にもメリットデメリットがあり、特に渋谷エリアでは贅沢な選択肢があるわけではありませんので、お客様にしっかり向き合い、住んだ後に「こんなことなら住まなかった・・・」とならないように、お客様が気づき及ばないところまで的確な提案やアドバイスをする。そして、幸せな暮らし方を選択できるお手伝いをすること」が私の役割だと思います。

＜毎月のキャッシュフロー＞
家賃収入　―　（借りている金額の）元本と金利　―　管理費　―　修繕費用　＝　課税対象の売り上げ


これがプラスで運用できれば理想ですが、トントンでも良いです。月4,000円～5,000円くらいのマイナスであっても、減価償却で所得税及び住民税から控除されるので、年間の運用益がプラスに転じることが多いです。

減価償却は、鉄筋コンクリートマンションは47年ですので、例えば築15年の物件を買った場合、建物金額を32年で減価償却していきます。



＜中古マンションを買うメリット＞
①節税対策ができる
②生命保険代わりになる


金融機関で融資を組むと、団体信用生命保険（団信）に加入することになります。例えば建物価格2,000万の中古マンションを所有して月々の収支がトントンなら、タダで死亡保障2,000万の生命保険に入っているようなものです。家族に対して、借金のない優良な資産を残すことができるメリットがあります。

これが30歳で2,000万円の死亡保障に入ろうと思ったら、掛け捨てで、月々2,000円～3,000円くらいの保険料が必要になるでしょう。また、2,000万円の積み立てで、60歳払い済みの生命保険に入ろうとすると、月々３万円～４万円くらいかかります。



＜少ないキャッシュで投資ができる＞
不動産投資にはある程度のキャッシュが必要です。まず、住宅ローンと投資ローンの違いを理解しなくてはなりません。

＜住宅ローン＞
住宅ローンは、人に対して担保を置いているので、物件価格及び諸費用など満額に対して低金利で貸し出しをしてくれるのが最大のメリットです。ただし、あくまで自宅用としてローンを組むことになります。現在の住宅ローンは、変動金利で0.4%前後の低金利です。

＜投資ローン＞
それに対して、投資用ローンは1.8%～2.5%程度。借り入れ年数は最大35年で、例えば物件価格が2,000万とすると、融資額は約8割の1,600万円程度になり、残り400万はキャッシュが必要になります。

更に諸費用諸々（仲介手数料、登記費用、所有権移転費用、抵当権設定費用、司法書士への手数料、火災保険、収入印紙代など）含めて150万円ほどが必要です。

2,000万のマンションを購入する際には、頭金400万と諸費用150万円で、約550万円のキャッシュが必要になります。1,600万の借り入れに対する運用なので、優良な運用として、毎月のキャッシュフローはいい利回りが出ます。それが一般的な不動産投資です。


それに対して、1Rマンション投資は、販売会社と金融機関の提携ローンで、売買金額のほぼ100%の融資が組めることが多いようです。中には諸費用分をキャッシュバックすることによって、手出し金額が10万円で済んだというケースもあります。

メリットは、キャッシュを出さずに生命保険代わりになる団信に入れる、節税効果がある、資産が形成されること。

ただ、その分諸費用が乗っていますので、物件価格が多少高くなっています。それでも投資金額に対する利回りという考え方をすれば、非常にパフォーマンスがいいです。

不動産の投資をしたいけれど、あまりキャッシュを持ち出したくないという人にとって、1Rマンション投資はとても合理的な投資方法だと言えます。


＜1R投資マンションの問題＞
1R投資マンションには、問題が２つあると思いますが、まずは『よくわからないこと』、それから『営業マンの印象が悪い』ということです。

①よくわからない
突き詰めて調べていけば、節税や資産形成ができるのでやらない理由はないのですが、買う人が理解できるところまで情報が行き届いていないので、なんだかよくわからず、「やっぱりやめておこう…」となっているように思います。

②営業マンの印象が悪い…
営業マンはマンションを売ることが目的なので、もちろん顧客のメリットも伝えてはいますが、本質的には自分の歩合や自社利益を得るためにテレアポや時間構わずガツガツ営業して押してきます。

消費者としては、買わされそうになると抵抗があると思います。1R投資マンションが悪なのではなく、この営業なら信用できるという担保がないから、買うのを避けている人が多いように思います。


＜1Rマンションのリスク＞
買ったはいいが、入居者が永続的につくかどうか。資産価値が高い土地＝人気のあるエリアなのですが、買いたい人が多いか、住みたい人が多いかでしかありません。

例えば、郊外の都市開発の予定もない場所に高い金額でマンションを買うのは、投資的視点ではお勧めしません。

買ってローンを払うけれど入居者が決まらない。
そうなると、家賃が入らず毎月数万円のマイナスが続くことになります。キャッシュに余裕があればいいですが、そうでないなら大変なことになります。

更に売ろうと思っても、買った時から支払った額を差し引いた残債を下回る金額でしか売れないとしたら、当然損をします。

そうならないためには、信頼できるパートナーを見つけることです。仮に購入２年～５年後に、売却しようとしたらいくらで売れるのかシミュレーションすることです。

もちろん経済情勢により変わりますが、今の景況が続いたとして、５年後を見立てることはとても大事なことです。その時のローン残高を考えた時に、リセールしたときのバリュー、それまでに得た減価償却での節税効果を理解したうえで、ちゃんと納得して買うのはいいと思いますが、よくわからない、なんとなくで始めるのはリスクです。

一番悲惨なのは、サブリースを組んで、そのサブリース会社が倒産してしまうこと。サブリースを組むということは、会社もリスクを負います。入居者がつかなくなってしまったら、賃料の減額を求められます。減額すると、毎月の運用がマイナス5,000円だったのが、マイナス１万とかそれ以上になり持ち出しが増えます。そして建物が古くなっていけば、賃料が上がっていくことは考えにくいので、どんどんマイナスが膨らむことになります。

そういう物件を選んでしまうと悲惨なので、信頼できるパートナーに適正価格でいい物件を提案してもらうことが大事なポイントです。