近年都内の事業用賃貸物件の契約トレンドとなっている定期借家契約ですが、一番のポイントは契約が期間満了で終了するということ。住居のような普通借家契約と違い、定期借家契約では『更新』という概念がありません。定期借家では継続利用する場合は『再契約』となり、従前の賃貸条件は白紙、新たに決めることになります。例えば従前は賃料が50万だったのに、再契約時には55万円と提示されることもありえます。「50万しか払えないのであれば契約できませんので退去してください」ということも成立してしまうのです。

事業をする賃借人にとっては不安のある定期借家契約ですが、これはオーナーの利益を守るためだと言われます。正しく事業をして賃料の滞納もトラブルもない良い賃借人であれば、オーナーも長く入居してほしいと思うもの。しかしそうではない賃借人だった場合、定期借家契約であれば期間満了で契約を終了させることが出来るのです。

オーナー側が期間満了で契約終了したいケースとして、例えば使用用途が違うケースがあります。飲食店と聞いていたのにキャバクラだったとか、オーナーに報告なく時間貸して収益を得ていたりとか。当然そうした契約違反に対する契約解除は契約書にうたってあることが多いのですが、注意しても繰り返すようであれば契約終了を待つか裁判をするしかありません。裁判となると労力もかかるので、期間終了を待って契約終了させることができます。

それから家賃滞納が続くケース。ちなみに保証会社が入っていてオーナーに毎月賃料が支払われていても、賃借人が保証会社へ滞納が続くと契約解除事由に該当することが多いです。これらは代表的な事例ですが、オーナーは定期借家契約で賃借人の行動を見定めることができるわけです。


ただ賃貸人に有利と思える定期借家契約も、賃貸人が守らなければならないルールがあり、守られないと普通借家契約として認められる場合があります。一方で賃借人としては、契約時に再契約できると聞いていたのに、建物所有者が変わった時には、再契約前提の話が変わるかもしれないといったことを認識しておく必要があります。

定期借家で再契約する場合に確認したい10のこと

上記で気になることがある方はお問い合わせください。
また、定期借家が嫌で普通借家で探すお客様もいますが、希望物件が見つからない場合は、定期借家を正しく理解して契約することも、ビジネスチャンスを逃さない意味では大事なことと思います。

大前提、オーナーは長く入居してほしいと思っている

契約形態は定期借家でも、オーナーはトラブルなく賃料を支払ってくれる賃借人には長く入居してほしいと思っています。事業用賃貸は、一度空室になると半年テナントが決まらないことも珍しくありません。当然その間の賃料は入りませんので、オーナーとしては機会損失です。また、テナントが何度も入れ替わると建物も傷むという建物側の問題点もあります。

「だったら普通借家契約にすれば」というと、一度普通借家で契約すると簡単には契約解除ができません。特に事業の場合は10年20年と続くこともあります。もしオーナーの意にそぐわないテナントだった場合、オーナーはずっと負担を背負うことになります。

ただ建物を何年後かに壊す予定があるから定借にするという場合もあります。オーナーそれぞれに色々な背景がありますが、定期借家で始めても正しく借りていることで普通借家で契約を結び直すこともあります。ウルクルは、契約後もお客様のビジネスをサポートしていきますので、どのようなことでもご相談ください。