住居用の賃貸物件とは違い、事業用物件では条件交渉ができる物件がたくさんあります。中には募集条件以外は受け付けない物件もありますが、ほとんどの物件では交渉が可能です。

ウルクルでは、内見前にどれだけ条件交渉できるか管理会社様に確認するようにしています。内見前だとざっくりした確認しかできませんが、そもそも内見して気に入っても、条件が合わないのであれば内見時間も徒労になります。仕事の合間をぬって内見される経営者様にとって、時間を有効活用するためにも先回りして進めていきます。

オーナー様の立場を考えた交渉が重要

借主様側のエージェントとして、お願いばかりして申し込みをしないとか、借主様の一方的な都合を押し付けるだけの交渉では話が進みません。オーナー様の立場も考えて、オーナー様の要望も聞き入れながら、双方が同じ方向を向ける話し合いにすることが大切です。

ウルクルは、借主様だけではなくオーナー様のエージェントとしても仕事をしています。どちらの間にも立つエージェントは利益相反になるという考えもありますが、事業はオーナー様（管理会社様）とも良好な関係を長く続けていかなければなりません。どちらか一方だけが有利な条件で進めては、それは不満の種火になります。借主様とオーナー様（管理会社様）双方にとって良い落としどころを調整するのがウルクルの強みです。交渉条件は複数になれば難易度も上がりますので、あれもこれもと欲張らず、歩み寄れる部分も見つけていくことが良好な関係を保つ上で重要です。

条件交渉１【賃料】

「坪単価3,000円下げたい」「賃料総額●●●●円にしたい」といった相談が一番多いですが、オーナー様も下げ幅はある程度決まっていますので、そこを探りつつも、固定費の減額が難しいのであれば他で交渉していきます。

新築物件だと高めの賃料を設定することが多いですが、建築中から募集はするもののなかなかテナントが決まらない時は、交渉もしやすくなります。但し物件は1点モノのため、悩んでいる間に決まってしまうことがあります。気に入った物件があればお気軽にご相談ください。

条件交渉２【保証金（敷金）】

保証金（敷金）は退去時までの預かり金なので、いずれ戻ってくるお金です。しかし個人で初めて起業する方は、手元に十分なキャッシュがないこともあり、できるだけランニングコストにキャッシュを当てたほうがよいと思いますので保証金の減額を交渉いたします。マイナス１～２ヶ月で話がつくことが多くなっています。

▼償却とは
保証金に対して『退去時に2ヶ月分は償却』などの一文がある場合があります。これは2ヶ月分は戻ってこないお金として、原状回復費用にも隔てられませんので、礼金のようなものとお考えください。

条件交渉３【礼金】

礼金が2ヶ月ある物件だと1ヶ月に交渉したりします。賃料が下がらない時は保証金で交渉したりと、できるだけ初期費用を安くできるように調整をします。

条件交渉４【フリーレント】

居抜き物件でもスケルトンでも、内装や設備を仕上げるまでは営業ができず事業利益が生めません。借主様からは、契約スタートから営業体制が整う1ヶ月～1ヶ月半はフリーレントにしてほしいという要望をよくいただきます。また、オーナー様側もそれを見込んで礼金をつけて相殺するなどしていますので、双方の落としどころを調整させていただきます。