お客様の声

社会的信用のあるうちに、それをフルに使わない手はない【売買】

2019/05/20

人形町のマンションをウルクルで購入した並山亮介さん(仮名:34歳)に話を伺いました。※掲載許可を得ています

 

ウルクル熊崎(以下熊):並山さんは小さい頃からマンションや家を買いたいと思っていたのでしょうか?

並山亮介さん(以下並):一切思ってないです(笑)。

 

熊:どういう感じで興味度が上がっていったんですか?

並:社会人になってからですね。仲の良い先輩がマンションをすごい買ってたんです。お前も買ったほうがいいぞって言われてたんですけど、初期費用もかかると思ってましたし、家を買う怖さもあって(笑)、後ろ向きな要素しかなかったんですよね。それが会社辞めると買えなくなるからって自分の周りの先輩たちが、みんな買っては辞めていったんですよ。

そしてたまたまいい物件を藤堂さんが教えてくれたので見に行ったんです。藤堂さんは、『8月末までに決済すればいいですよ』と言われたんですが、それも普通に考えれば営業トークと思うじゃないですか(笑)。でも藤堂さんが『いやいやマジマジ!』って言うから、「そうですか、じゃあ今だな」って最終的に押し込んだんです(笑)。

 

熊:マンションを買う前はどちらに住んでいましたか?

並:人形町で1Kのマンションに4年くらい住みました。家賃は10万弱だったと思います。購入したのは2016年の8月で当時31歳でした。

 

熊:なぜ買おうと思ったのですか?

並:そのときちょうど妹と一緒に1Kに住んでいました。妹は短期で出ていく予定だったのですが、なんだかんだで半年くらい居座ってしまって(笑)。

 

ウルクル藤堂(以下藤):妹さんと1Kで半年ですか?

並:ヤバいですよね(笑)。さすがにきつくなってきたのでもう少し広いところにしようと思いました。不動産に詳しい知人がいたこともあって、家を買うことに関してはハードルが下がっていたと思います。

 

藤:どういう情報があってハードルが下がっていたんでしょうか?

並:『家は一生に1回の買い物であって、初期費用がすごいかかってリスクしかない。まだこの後どう生きるかというのを考えきれない状況で家を買うと、自分の足かせになる』元々はそういう考えだったんですね。私の周りの人たちから不動産でこんなに儲かったよって言われても、じゃあ買ってみようとはならなかった。でもいろんな人から話を聞くにつれて情報が増えるじゃないですか。それで家を買うことへのハードルが下がったんだと思います。自分でもやろうと思えばできるんだなと感じ出したんですよ。

 

藤:実際に買った人が近くにいるのは大きいですよね。

並:はい、周りに多かったですね。会社の人や友達が自宅を買ったり不動産投資したりしてましたので、「あれ?そんなにリスクじゃないのかな?」って漠然とその時は思ってました。

 

人形町でマンション売買をした並山さんへのインタビュー

 

藤:『買う』より『借りる』という選択肢はなかったのですか?

並:借りると高いんですよ。同じエリアである程度いい部屋に住もうと思ったら17~20万くらいかかるし、妹がいなくなったら家賃を自分で全部出すのはちょっときつい。かといって遠い場所には住みたくない。結局このまま1Kでずっと過ごすのか引っ越すのかを考えたときに、さすがに精神的に限界も来ていたので、これはもう家を買うタイミングだなと思ったんです。ちょうど同じ頃に知人も買っていて、そんなに初期費用がかからなかったという話も聞いていたので。

 

藤:初期費用がかかると思っていた?

並:初期費用はすごいかかると思ってました。むしろかからないと言われてもどこかにからくりがあるはずだと、簡単には信用しなかったですね。特に不動産会社さんの言うことは(笑)。でも実際にはそんなにかからなかったんですよね。住宅ローン減税の控除の金額も結構もらえるので、そもそも賃貸より安い金額で住めたんです。

 

熊:いくらで買われたのですか?

並:4000万です。

 

熊:月々の返済は?

並:11万弱ですね。

 

熊:管理費と修繕積立金は?

並:3万弱です。

 

藤:4000万を35年ローン組んで、月々11万の返済。マンションだと管理費と修繕積立金がかかるから、それが3万くらい。月々14万くらいの支払いをしていたということですね。

並:そうですね。

 

熊:広さはどのくらいですか?

並:56㎡です。

 

藤:人形町だと、もし同じ条件で2LDKを借りたら20万くらいですよね。それが月に14万の支払いで済んでいるわけですよね。

並:そうですね。

 

熊:20万と14万って結構違いますね。

並:違いますね。

 

藤:買ってどうでした?

並:やっぱり賃貸と比較しているので、買ってみてこの支払いでこんないい家に住めるんだっていうのはありますよね。賃貸だと割高だし、自分のものにはなりませんからね。何も知らなかった頃はそれが当然でしたし、買うといっても出口がなかったですからね。買って終わり感が強くて。

 

熊:出口がないというのはどういうことですか?

並:買ったら売れないんじゃないかとか、売っても値崩れするんじゃないかとか。住宅ローン35年というのは重たいから身軽でいたいけど、資産はあるに越したことはない。それを考えたときに、買う時のポイントはまず『場所』だと思います。新興の住宅街とか新しく開発しているエリアは一見華やかですけど、長期的に考えてリスクがあるので私は選びませんでした。

 

藤:値崩れしにくいような物件を安く持てれば手堅いですよね。

熊:マンション買うのも安い時期と高い時期があります。並山さんが買ったときはどうでしたか?

並:高い時期だったんですけど、安く変えたんです。最初は4680万だったんですけど4000万になりましたからね。

 

藤:680万値下げしたのでいい買い物でしたよね。

並:本当に(笑)。とにかく場所を間違えないことと住宅ローンの金利ですよね。ほとんどの人が賃貸で払うお金がどれだけかを考えていないと思いますけど、例えば賃貸で3年間10万のところに住み続けたとしたら、10万×12か月×3年で360万です。礼金と更新費用なんかも入れたら最低プラス20万です。もし賃貸で払う費用を自己返済に充てられているんだったら、自分の資産価値をどんどん築いていることになります。それを私は特に意識しましたね。

 

藤:並山さんの買った物件は不動産会社が再販(購入してリノベーション後転売)をする物件で、どうしても8月に決済する必要があったんでしょうね。売主側の事情でめちゃくちゃ下がったんですよね。タイミングが本当によかったです。

並:それを教えてもらって、8月末までって言われたんで、8月の頭には目の肥えた先輩にも見に行ってもらって、『この家だったら間違いないんじゃない?』と言われたので買ったんです。

 

熊:買おうと思っていてもなかなか行動に移せない人もいます。

並:『家を買う』というのは、奥さんや家族もいて、ここに住むぞっていう決意をもってはじめて決断をすると思うんですよ。一生に一度の買い物という感覚は誰もが持っていると思います。投資だったらまた別ですけど、私もそういう思いがあったのでこれまでなかなか買い切れませんでした。でも今は売りに出してもいいと思ってますし、買った時点で一番気にしたのはそうした出口です。それと借金できるということですね。

 

熊:『借金できる』とはどういうことですか?

並:実は今回もう1件投資マンションを買ったのはそれでしかありません。上場企業に勤めているというだけで、金利が安くお金を借りられるんです。どんなに欲しい物件があったとしても、キャッシュがない限り銀行の融資がなければ買えません。銀行にとって大手企業に勤めているということは、『ちゃんと支払ってくれるだろう』というお墨付きを得られるようなものですから、融資を下ろす際も金利を安くしてもらえます。そのメリットを感じている人は意外に少ないんじゃないかなと思いますけど。

 

藤:大手企業に勤めている社会的信用というありがたさですよね。

並:ベンチャーに行ったり起業したりするとすぐには借りれなくなりますから。社会的信用はそんなに簡単に得られるものじゃないし、借金は金利が安く借りられるうちにしといたほうがいいということです。

藤:転職前に資産を担保しておくという発想ですね。

 

中央区でマンションを安く買えた

 

熊:買った家には何年住もうと思われたのですか?

並:結婚して子供が小学生になるくらいですかね。私は注文住宅で家を作りたいと思っています。そうなるとまた『買う』ことになるので、買った物件をボトルネックにしたくありませんでした。これまでだったら終の棲家を買うまでは我慢しようと思っていましたが、でも物件が売れて売却益が出るかもしれない。家を買うのは1回じゃなくてもいいんですよね。あとは与信の幅で、自分がどれくらい借金できるのかっていうところだったので、それが4000万ぐらいだったら、トライできるかなと思いました。でもこれって、不動産会社さんたちに教えてもらわないとちょっとわかりづらいことだと思います。

 

藤:確かに家を買い替えるという発想は持ちにくいかもしれませんね。

並:そもそも家を1つ買うこと自体が怖い(笑)。買って売れなかったらどうしようか。中古物件の流通は、賃貸以上にクローズなマーケットなので不信感もあります。だから不動産業界にいない限り本当の価格とか、売れる売れないの情報というのはわからないから怖いと思うんですよ。私は幸いなことに不動産会社さんと接することが多かったし、周りに何人も買った人がいたので話を聞く環境がありました。自分でやったことといえば、買おうとした物件に対して、いくつかの不動産会社さんに「いくらなら売れますか?」と聞いて回りました。誰に聞いても、この先10年はリスクが少ない金額でした。この場所でこの金額だったら買えるなと思ったんです。

 

藤:自分で色々聞かれたり勉強されて、値崩れのリスクが少ないと判断できたんですね。賃貸を含めた需要があるだろうなという担保が取れていれば、投資することに対してのネガティブ要素は比較的クリアになりますよね。

並:損しないとは言い切れないですけど、損しない確率をどれだけ低くできるかですよね。

 

熊:それでは買ったときにかかった費用を教えていただけますか。

並:司法書士の先生に払う登記代金や手数料、不動産仲介手数料、家財保険、鍵交換費用、あとは設備くらいでトータルで100万くらいです。本来ローンの保証料が2%かかるところを、金利に上乗せできたので初期費用としてはかかりませんでした。藤堂さんに手数料は安くしてもらいましたし(笑)、引っ越しは自分たちで全部やりました。

(不動産手数料の上限は、販売価格×3%+6万円×TAX)

 

熊:年間の固定資産税と都市計画税はいくらくらいですか?

並:12万くらいだったと思います。

 

藤:住宅ローン控除は初年度はいくら控除されましたか?

並:初年度は40万少し足りないくらいです。

 

藤:ローン残高の1%まで毎年所得税から税金が還付される制度ですよね。仮にローン残高が4000万だったら1%だと40万。それが毎年確定申告をした後に還付されるわけです。マックスで40万×10年の400万。残債金額によりますが、仮に35万アベレージだとしたら10年間で350万の所得税の控除があります。

並:それでかいですね!

 

藤:3年経ってますから100万くらい戻ってきてるわけですよね。仮に支払いが月14万あって固定資産税を加味したとしても、実質13万弱で人形町2LDKに住めるっていうイメージです。

並:安いですね。どう考えても安いです(笑)。住宅ローン減税の控除額上限は40万でしたよね?

 

藤:そうです。現在は10年ですが、10%に上がると13年まで住宅ローン控除が受けられます(※一定の要件を満たす必要があります)並山さんは対象外でしたが、住まい給付金という制度もあります。マンションを買うと一時金が出るとい素晴らしい制度です(笑)。

 

渋谷区のウルクルでマンションを購入された方へのインタビュー

 

熊:色々な不動産屋が同じように営業してきたと思います。なぜ藤堂から買われたのですか?

並:結局信じるのも信じないのも自分次第じゃないですか。こういう言い方すると藤堂さんには失礼かもしれないですけど、藤堂さんから買った後に、お勧めしてもらった物件全然ダメでした・・・ではどうしようもないじゃないですか。だからちゃんと自分で調べて相場より安かったし、他の不動産屋さんにもセカンドオピニオンみたいな感じで行ったんですよ。いろんな要素を総合して、納得できる根拠があっての購入だったんです。そういう意味で言うと、藤堂さんから仲介してもらいましたが、誰が営業でも自分で調べることはしたので、不安はなかったというほうが正しいかもしれませんね。

 

藤:キャッシュはいくら手元にありましたか?こんなこと聞いていいですかね(笑)。

並:全然いいですよ(笑)。50万くらいしかなかったですね。

 

熊:ええっ!?50万ですか!そこで買おうって思えたのはすごいですね(笑)。

並:親に50万くらい借りて、全部ぶっこみました(笑)。

 

藤:最低限の諸費用以外、全額融資を受けられる社会的信用ですよね(笑)。

並:間違いないです(笑)。東京で暮らしていくのって大変ですよね。家賃、生活費、付き合い、奨学金の返済などがあって、残れば使ってしまうので、私はお金を貯めるのが下手なんですよね(笑)。そうなるとどこかの時点で資産形成を考えないと、このままいって年収が上がったとしても出ていくものも増えると思うので、自分が働いていないところでお金を作り出すことをしないといけない。社会的信用のあるうちに、それをフルに使わない手はないという考えに途中からなりましたね。

 

藤:社会的信用の強みは、始めはわからないものですか?

並:わかんないですね。お金を借りるとなって初めてわかる。株をやっても流動性が激しくてある程度キャッシュをぶっこまないとうまくいかないし、そういう意味では不動産は現物があって、価格もわかりやすいのでよかったです。

 

熊:震災リスクはどう考えますか?

並:ありますよね。震災起きたら厳しいですよね。耐震性も一応考えてますけど、これは安直な考えかもしれないけど、それ考え出すと投資できなくなるんでその時はその時考えるしかないですよね。

 

藤:考え方ですよね。不動産に限らず、じゃあ円は大丈夫なのか。インフレになったらお金の価値はなくなるし、株なら大丈夫なのかといってもつぶれるかもしれないし、リスクはないわけじゃないけどそこはなんとも言えないですよね。

並:日本の中心である東京がやばくなったらみんなやばくなるので、それに対する楽観視はしてますね(笑)

 

熊:今後は物件を増やしていくのですか?

並:はい、それは考えてます。

 

藤:不動産を持ったことでお金への関心は変わりましたか?

並:全然変わりましたね。不労所得と税金控除をいつも考えるようになりました(笑)。税金をいかに抑えるかという知識は本当につけたいですね。年収だけで考えるともらっているほうかもしれないですけど、遣える金額の可処分の費用は節税を知っている人のほうが多く遣えます。そういうのっていいなと思います。

 

藤:合法の中でいかに節税するかは勉強が必要ですからね。

熊:不動産買ったことがそう考えるきっかけの一つになったんですね。

並:すげー勉強になりました。

 

藤:この本は勉強になりますよ。税理士さんが書いていて裏技がいっぱい載ってる(笑)。

並:へぇ~読んでみます!

 

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