空室をゼロにし、満室を維持する経営

長期の空室にお困りなら、一度ご相談ください。
空室が続く理由をひとつひとつクリアして、
満室経営に向けたサポートをいたします。

内見が少ない=空室が埋まらない

内見をせずに契約される方はほとんどいません。
内見が増えるほど契約率が高まりますが、
現在お困りの空室に、ここ1週間で何件の内見が
ありましたでしょうか。

内見が少ない主な理由
1.情報公開がされていない
2.図面が魅力化されていない
3.家賃相場とズレがある

1.情報公開がされていない

例えばこんな事があります。

矢印

罰

レインズに登録していない

レインズとは、国が運営する不動産物件流通機構です。
ホームページ上で全国の物件を見ることができ、不動産会社であればほぼ例外なく利用しています。管理会社は、オーナー様よりお預かりした物件を レインズに登録し、客付け会社はその情報を元にお客様にお部屋を提案しています。

しかしこのレインズには、売買物件には登録義務があるものの、賃貸物件に関しては登録義務がありません。
レインズに物件を登録すると、東京だけでも約20,000社ある不動産会社間で情報が公開されることになりますが、管理会社だけでの取り扱いだと情報は限定的です。

レインズに登録していない人目に触れる機会が限定的<レインズに登録している人目に触れる機会が多い

管理会社が物件を公開しない理由は、入居者様からの仲介手数料とオーナー様からの手数料が入る両手契約になるからです。また入居者様に対して仲介手数料の割引が自由にできることもあります。しかし自社契約にこだわるあまり、空室が長期化しているならば、オーナー様には不利益と言えるでしょう。

家賃10万円の場合

自社で契約
他社が客付け

情報の公開先は、レインズ以外にもスーモやホームズ、アットホームといったポータルサイトなど、様々な媒体があります。情報公開先が複数あるほど客付け会社の目に触れる機会が増え、入居者様募集には効果的です。

こんな管理会社は注意したほうがいい?

現在の管理会社に情報公開をしているか確認して、
次のような返事が返ってきたときは管理会社の切り替え時なのかもしれません。

①「自社だけでも十分なお客様がいるので大丈夫です」
 ⇒たとえ都内に10店舗あったとしても、
都内の不動産会社20,000店舗に情報公開したほうが、
内見は確実に増えます。

②「自社だけで募集した方が、入居者様を見極められます」
 ⇒たしかに一理ありますが、もし空室が長期化しているなら
オーナー様にとっては不利益ではないでしょうか。

③「賃貸物件に登録義務はないので登録していません」
 ⇒空室が長期化しているのであれば、客付け会社の力を借りる
ことも、オーナー様の利益を守るためには必要ではないでしょうか。

2.図面が
		魅力化されていない

オーナー様は物件の図面をご覧になったことはありますでしょうか?
入居希望者様に物件を紹介するのは客付け会社ですが、まずは客付け会社にとって見やすく、かつ入居希望者様にも 見やすい図面にするよう工夫が必要です。字体なども流行がありますので今の時代にあったものを使用します。 たとえば下記の図面を見比べてどちらが“イマドキ”だと思われますか?

ただどれだけ図面に手間暇かけても、他の管理会社で契約されてしまったら、その労力は水の泡となります。
これは募集する管理会社が複数ある場合、管理会社側の悩ましい問題です。だからといって図面をやっつけ仕事で作るわけにはいきません。それは入居希望者様に「部屋を見てみたいな」と思っていただかなければ、内見は増えないからです。また、オーナー様にとって物件はかわいい子供と同じ。 物件それぞれの長所を最大限引き出すのも管理会社の役目だと思っております。

相場とのズレが大きい

「今まではこの家賃で入ったのだから」
例えば新築時に家賃13万円で入居した方が、10年住んでくださったのなら、オーナー様にとっては、ついこの間まで13万円で貸せたという感覚があるかもしれません。

オーナー様の物件

家賃13万円

家賃 13万円

同じ地域の類似物件

A.家賃 11万3千円

A.家賃
11万3千円

B.家賃 11万5千円

B.家賃
11万5千円

C.家賃 11万8千円

C.家賃
11万8千円

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11万円代の物件相場にあって13万で借す価値をつけられるか

一般的に、物件の価値は時間の経過とともに下がり、それは家電製品でも洋服でも同じです。物件の家賃相場は、インターネットで簡単に調べることができます。同じ地域にある仕様の似た物件と何万円も違うなら、入居者様を集めるのには工夫が必要かもしれません。たとえば家賃は維持したいというご希望ならば、今時の部屋に作り替えることもひとつです。
リノベーションという言葉を聞かれたことがあると思います。しかしかけた改修費用を回収するまで長期間になるのであればおススメできません。物件がキレイになって嬉しいという満足は得られると思いますが、投資回収を考えると、家賃を下げて入居者様を早く入れた方が効率的な場合があります。

例.70万かけてユニットバスからシャワールームとトイレに改修した場合の家賃収入
(改修期間の損失は算出していません)
24ヵ月目
(更新料含む)
48ヵ月目
(更新料含む)
68ヵ月目
改修して家賃130,000円 3,250,000円
ー700,000円
3,250,000円 2,600,000円
家賃120,000円に下げた場合 3,000,000円 3,000,000円 2,400,000円
損益分岐 -450,000円 -200,000円 ±0円

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70万を回収しようとしたら、5年8ヶ月かかる計算になります。

内見があっても
契約が決まらないとき

上記3つをクリアしていて、内見もあるのに契約が決まらないときは、内見者や客付け会社からのフィードバックが重要です。契約に至らない理由を吸い上げ、ひとつひとつクリアして契約に近づけます。

内見があっても契約が決まらないとき

満室がゴールではありません

空室をやっとの思いで埋めてもそれで安心せず、その後も満室を維持するアプローチが重要です。現在入居後にどのような施策をされていますでしょうか。
入居者様の満足度を高めることで、更新が続き、結果同じ家賃で長期間の収益が上がるということになります。入居者様の満足度が低いと、更新を見送られ、再募集をする期間の家賃収入が発生しなかったり、場合によっては家賃をまた下げなくてはならないこともあるかもしれません。
ただ入居者様の満足度を上げるために過剰な投資をする必要はありません。詳しくはお問い合わせ下さい。

 満室がゴールではありません

最後に

そうは言っても一つの管理会社と長くお付き合いがあり、信頼関係で物件を預けているオーナー様もいると思います。「新しい会社に任せるのも…」と及び腰になるのも仕方ありません。まずは1部屋だけ、入居者様募集を任せてみるところから始めてみてはいかがでしょうか。その仕事ぶりを評価していただければと思います。

最後に
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お電話03-3464-6007
(10時~19時 水曜定休)

矢印

一方で、入居者様募集を
1社に任せるメリットもあります。
オーナー様と管理会社それぞれの立場で比較しています。

オーナー様の入居者様募集 のメリット・デメリット
メリット デメリット

一社募集

  • 入居や退去の連絡窓口が
    1社だけなので煩わしくない
  • 長いお付き合いであれば
    信頼関係がある
  • 入居者様満足度調査などの
    結果がフィードバックされる
  • 入居希望者の目に触れる機会が
    少ない
  • 入居者様募集のための提案が
    ワンパターン(家賃改定など)
    になりがち
  • 複数社募集

  • 入居希望者の目に触れる機会が
    増える
  • 管理会社それぞれの提案がある
  • 契約に至らない理由をたくさん
    聞けるので、物件を見直す機会になる
  • 入居や退去の連絡が複数ある
    ため手間がかかる
  • 管理会社それぞれと関係性を
    築くのに時間がかかる
  • 管理会社の入居者様募集 のメリット・デメリット
    メリット デメリット

    一社募集

  • 入居者様をしっかり審査できる
    (入居後に困らないため)
  • 一棟一社管理だと、入居後のフォローがしやすい
    (入居者様満足度調査など)
  • 特になし

    複数社募集

  • 自社経由で決まれば手数料が得られる
  • 他社と差別化を図るために企業努力をする
  • 他社より先に契約を取りたいため、少々無理をしてでも契約をしようとする場合がある
  • 広告料競争になる
  • おまけ:長期入居していただくために

    空室対策の基本は空室を作らないこと。
    つまり長期入居を実現することです。
    一棟一社管理の場合、入居者様フォローがしやすくなり、
    長期入居に向けた施策が打てます。

    例えば入居者様満足度を高めるためのアンケート調査や入居者様から直接のヒアリングを通して、入居者様の不満をオーナー様にフィードバックします。個人的な要望に応えることは難しいですが、入居者様の総意であるような場合、オーナー様と相談させていただきながら手を打つことで、長期入居を実現していきます。

    入居者様満足度を高める施策例

    入居者様満足度を高める施策例

    ・換気扇や水回りの掃除をサービス

    更新してくださった入居者様にハウスクリーニングのサービスをします。
    水回りの不具合の早期発見にも役立ちます。予防医療という言葉があるように、
    予防空室対策を日頃からしておくことが、後にかかる費用を抑えることにつながります。

    ・インターホンの交換

    現在は録画機能付インターホンが主流になりつつあります。
    セキュリティの重要性が増している昨今だからこそ、入居者様の安全を守り、
    ひいては物件のリスク管理として設置をお勧めします。

    ・宅配BOXを大きくする

    ネットショッピングが日常になっている方に、再配達の手間をなるべく減らす施策です。

    ・老朽した設備の交換

    例えばエアコンは夏場によく壊れるため、契約更新が夏場にある方であれば、
    修理を依頼して時間がかかるより、新しい部屋を探すということもあります。
    日頃、入居者様から不満を吸い上げることをしていれば、
    何かあったときに声を上げやすくなります。
    入居していただいて終わり、あとは退去の手続きだけ、といった関係でなく、
    入居者様を満足させる取り組みを常に意識して、空室を予防していきます。

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